Negocjacje umowy najmu komercyjnego to starcie interesów. I choć każde negocjacje są inne, pewne kwestie pojawiają się na tyle często, że warto na nie zwrócić uwagę.
1. Klauzula wyjścia (break clause)
Najemca chce mieć opcję wcześniejszego rozwiązania umowy, np. po 2 latach, z 2-miesięcznym wypowiedzeniem. Jeśli się zgadzasz, zadbaj o trzy rzeczy: karę umowną, odpowiednio długi okres wypowiedzenia oraz prawo wejścia do lokalu w celu pokazania go nowym najemcom. Osobno zabezpiecz wariant, w którym najemca zmienia zdanie lub opóźnia zdanie lokalu – bez takiego zapisu klauzula ta może być wykorzystywana jako narzędzie nacisku, a nie jako umowna możliwość zakończenia najmu.
2. Klauzula wyłączności branżowej
Najemca sieciowy (dyskont, apteka, drogeria) żąda zakazu wynajmowania sąsiednich lokali konkurencji. Brzmi rozsądnie, ale źle sformułowana może związać wynajmującego na lata i ograniczyć swobodę komercjalizacji całego obiektu. Zadbaj o precyzyjne zdefiniowanie chronionej branży. Im węższa definicja, tym większa swoboda, Warto też ograniczyć wyłączność czasowo lub powierzchniowo, np. wyłącznie do lokali w bezpośrednim sąsiedztwie. Zakres powinien być proporcjonalny do wielkości obiektu i pozycji najemcy.
3. Prawo do podnajmu bez zgody
Najemcy albo wpisują możliwość podnajmu za poinformowaniem wynajmującego, bądź usuwają wymóg zgody. W obu przypadkach tracisz kontrolę nad tym, kto faktycznie może korzystać z przedmiotu najmu. Tracisz też – w całości lub w części – zabezpieczenie (777), które otrzymałeś przed wydaniem powierzchni. Zgoda na podnajem powinna być każdorazowo pisemna i uzależniona od złożenia przez podnajemcę 777, co do wydania lokalu.
4. Rozszerzona odpowiedzialność wynajmującego za usterki
Najemcy często próbują przerzucić na wynajmującego koszty napraw wykraczających poza zwykłe utrzymanie rzeczy. Granica między naprawami koniecznymi a ulepszeniem przedmiotu najmu na koszt właściciela bywa celowo zacierana. Jasno zdefiniuj w umowie podział napraw, co obciąża najemcę (drobne usterki, instalacje wewnętrzne), a co wynajmującego (konstrukcja, instalacje główne). Zastrzeż też, że wszelkie prace wykraczające poza bieżące utrzymanie wymagają pisemnej zgody – to podstawowy instrument kontroli roszczeń najemcy o zwrot kosztów i nakładów.
5. Klauzula siły wyższej…
…jako możliwość wstrzymania płatności czynszu. Po pandemii najemcy coraz częściej próbują rozszerzyć definicję siły wyższej tak, aby obejmowała nie tylko zdarzenia obiektywne, ale też ogólne pogorszenie warunków prowadzenia działalności. Różnica jest istotna: źle sformułowana klauzula może dać najemcy podstawę do wstrzymania płatności czynszu bez wypowiedzenia umowy, bez wypowiedzenia umowy i bez Twojej zgody. Zadbaj o zamkniętą listę zdarzeń kwalifikowanych jako siła wyższa i wyraźnie wyłącz z niej ryzyko biznesowe najemcy.
5.5 – bo oczywiste. Zamrożenie czynszu lub ograniczenie indeksacji
Najemcy próbują opóźnić waloryzację lub wprowadzić cap oderwany od rzeczywistej inflacji. W umowach długoterminowych realna wartość czynszu może znacząco spaść. Zadbaj o jasną klauzulę indeksacyjną opartą na konkretnym wskaźniku (HICP, GUS), umożliwiającą jej skuteczne egzekwowanie, bez możliwości jednostronnego zawieszenia przez najemcę.
Pamiętaj – po zawarciu umowy najmu, liczy się tylko to, co jest w niej zapisane.
_________________________
Artykuł przygotowany przez r. pr. Aleksandrę Runo.
