COVID-19 – wnioski najemców o zabezpieczenie

W szeregu postępowań reprezentujemy wynajmujących w sporach z najemcami, którzy przygotowują pozwy o zmianę warunków umownych na podstawie przepisów o nadzwyczajnej zmianie stosunków (rebus sic stantibus) wynikającej z epidemii. Na obecnym etapie postępowań najemcy składali wnioski o zabezpieczenie. Większość z nich została oddalona (przypadki, gdy zabezpieczenie zostało udzielone kwestionujemy w postępowaniu odwoławczym).


Poniżej przedstawiamy wybór argumentów, które sądy zawierają w uzasadnieniach postanowień odmawiających udzielenia zabezpieczenia:

1. zabezpieczenie polegające na obniżeniu stawki czynszu do końca trwania umowy najmu albo do końca trwania postępowania jest za daleko idące i nieograniczone czasowo, zatem nie powinno podlegać uwzględnieniu;

2. nie ma podstaw, aby twierdzić, że brak udzielenia zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia (to ustawowa przesłanka udzielenia zabezpieczenia). Innymi słowy: brak zabezpieczenia nie sprawi, że w wyniku „wygrania” procesu przez pozwaną taki wyrok nie będzie mógł zostać „normalnie” wykonany;

3. przed skorzystaniem z art. 357(1) k.c. (przepis o nadzwyczajnej zmianie stosunków) sąd powinien rozważyć interesy obu stron (a nie tylko wnioskodawcy-najemcy), a przed udzieleniem zabezpieczenia rozważyć, czy zawnioskowany sposób nie obciąża obowiązanego ponad miarę. Pozbawienie Wynajmującego czynszu na okres trwania postępowania uwzględnia tylko interesy najemcy, a wynajmującego obciąża ponad potrzebę;

4. negatywne skutki epidemii zostały złagodzone przez ustawodawcę poprzez:

  • uregulowanie oferty przedłużenia i jej skutków w art. 15ze Tarczy (zwolnienie z opłat z tytułu umowy najmu za okres „lockdownu”);
  • szereg programów pomocowych (pomoc publiczna), z której mogą korzystać najemcy;

5. nie można pomijać faktu, że konsumenci „przenieśli się” do kanałów sprzedaży online – zmniejszeniu sprzedaży w sklepach stacjonarnych towarzyszyło zwiększenie sprzedaży w sklepach internetowych;

6. należy wziąć pod uwagę skutki „lockdownu” dla całego majątku najemcy – najemca, który rekompensuje zmniejszenie sprzedaży w lokalach stacjonarnych działalnością sklepu online nie spełnia przesłanki „rażącej straty”, o której mowa w art. 357(1) k.c.;

7. sprzedaż w galeriach handlowych odnotowuje tendencję wzrostową, osiągając poziom sprzed pandemii;

(co do korzystania przez wynajmujących z zabezpieczeń:)

8. nie sposób zakazać wynajmującemu korzystania z gwarancji bankowej, ponieważ:

  • godzi to w istotę gwarancji jako zobowiązania abstrakcyjnego, bezwarunkowego, nieodwołalnego, płatnego na pierwsze żądanie;
  • realizacja gwarancji następuje na osi wynajmujący – bank, a bank nie jest stroną procesu;

9. nie można zakazać wszczynania egzekucji lub składania wniosków o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniem z art. 777 k.p.c., ponieważ:

  • ograniczenie konstytucyjnego prawa do sądu może nastąpić tylko z mocy ustawy (a nie orzeczenia sądowego);
  • postanowienie o nadaniu klauzuli / czynności komornika podlegają kontroli instancyjnej;
  • najemca może skorzystać z powództwa przeciwegzekucyjnego, którego skutki obciążą wynajmującego.
Powrót do bloga