Od kilku lat w prasie amerykańskiej trwają dyskusje o „handlowej apokalipsie”, czyli kryzysie dotykającym sektor handlowy. Warto się tym dyskusjom przyglądać także w Polsce, bo wiele zjawisk obserwowanych za oceanem prędzej czy później daje o sobie znać również na naszym podwórku.
„Apokalipsa” zbiera obfite żniwa – bankructwa, problemy finansowe, konieczność ograniczenia działalności dotykają coraz większej, i szybko rosnącej, liczby firm, w tym takich gigantów handlu, jak Toys „R” Us, Sears, Diesel, Nine West (złożyły wnioski o ogłoszenie upadłości) czy J.C. Penney, Gap, Victoria’s Secret, Macy’s, Crocs (zamykają dziesiątki sklepów). Rekordzistą zamknięć lokali jest bankrutujący już drugi raz w ciągu ostatnich dwóch lat Payless (sprzedaż obuwia), który zamknie 2,5 tys. sklepów.
W pierwszych miesiącach tego roku zwolnienia w branży handlowej objęły przeszło 40 tys. osób, a przewidywania co do dalszych zamknięć są złowieszcze. „Forbes” zapowiadał, że do 2026 r. zniknie 75 tys. sklepów, w tym: 21 tys. sklepów odzieżowych (1/4 wszystkich takich sklepów), 10 tys. sklepów z elektroniką (także 1/4) i 8 tys. sklepów z elementami wyposażenia domowego (prawie 1/3 takich sklepów).
Co się dzieje?
Dyskusja dotyczy także przyczyn zjawiska. Najczęściej wymienia się następujące powody:
• Galopujący rozwój handlu elektronicznego, w tym ekspansja Amazona (nawet prezydent Trump zadał sobie trud publikowania krytycznych tweetów wymierzonych w internetowego giganta).
• Zbyt duża liczba galerii (przywołuje się dane o 23 stopach kwadratowych powierzchni handlowej przypadających na każdego obywatela, przy 16 w Kanadzie i jedynie 5 w Wielkiej Brytanii).
• Kurczenie się klasy średniej, która stanowiła trzon bazy klientów sieci handlowej.
• Nadmierne zadłużenie sieci handlowych i błędne decyzje operacyjne.
Pewnie nie ma jednego wyłącznego powodu i raczej doszło do jakiejś kombinacji powyższych (a może jeszcze innych) czynników.
Co będzie dalej?
A może handel „w murach i cegłach” przeobrazi się i będzie w jakiejś formie funkcjonować dalej. Jedno wydaje się pewne: przeobrażenia, i to daleko idące, są coraz bliżej.
Nie wiadomo, jaki będzie ostateczny efekt powyższych zjawisk. Może – jak wieszczą niektórzy – powinniśmy się już spodziewać galerii ograniczonych do funkcji „show roomów” oraz dronów dostarczających zakupione towary 5 minut od zamówienia on-line. A może handel „w murach i cegłach” przeobrazi się i będzie w jakiejś formie funkcjonować dalej. Jedno wydaje się pewne: przeobrażenia, i to daleko idące, są coraz bliżej.
Niepewność co do przyszłości wzmaga się dodatkowo w z związku z przewidywaniami dekoniunktury (pytanie „to kiedy będzie ten kryzys?” słychać w kuluarach branżowych spotkań od dłuższego czasu). Swoje dokłada też niepewność polityczna. Niepokój na Bliskim Wschodzie może doprowadzić do blokady cieśniny Ormuz i ograniczenia transportu ropy – a w efekcie gwałtownych wzrostów jej cen. Z kolei rozkręcająca się wojna handlowa pomiędzy USA a Chinami może zdemolować funkcjonujące w zglobalizowanym świecie łańcuchy dostaw i wywrócić do góry nogami światowy handel. Jeśli sytuacja będzie się rozwijać w tym kierunku, to sklepy i sieci będą musiały się zmierzyć z kolejnymi wyzwaniami (może się np. okazać, że tanie skarpety z Malezji przestaną być tanie, bo koszt ich transportu wzrośnie wielokrotnie, a do ich ceny trzeba będzie dodać też cło).
A w Polsce?
Moim zdaniem, powyższe zjawiska nie mogą nie mieć wpływu na handel w Polsce i w nadchodzącym czasie możemy się spodziewać znaczących perturbacji. Nawet gdyby Polska miała pozostać handlową „zieloną wyspą” bez problemów lokalnych sieci handlowych (a kłopoty Almy, Matrasa czy Piotra i Pawła raczej nie wskazują na jakąś szczególną polską odporność), to problemy zagranicznych centrali sieci handlowych uderzą rykoszetem w kondycję ich polskich oddziałów (przykładami zjawiska są Pure Jatomi, Mothercare, Simple, czy – niedawno – New Look i Forever 21).
Jeśli w efekcie powyższego w polskich galeriach zaczną się na większą skalę zamykać sklepy, to właściciele galerii będą mieli problem. Zamknięcie już jednego sklepu bywa problematyczne. Poza koniecznością odzyskania zaległych czynszów (a czasem pogodzenia się z faktem, że odzyskać ich się nie da) może się pojawić także konieczność odzyskania lokalu (żeby ponownie go wynająć), czasem w realiach sporu z syndykiem, który często nie wykazuje zrozumienia dla strat właściciela. A co, jeśli zamknie się kilka sklepów jednocześnie? A co, jeśli umowy z innymi najemcami przewidują możliwość wypowiedzenia na wypadek nieosiągnięcia jakiegoś progu wynajęcia lokali w galerii? A jeśli braki wpływów z zamkniętych lokali zagrażają obsłudze kredytu i mogą stanowić podstawę jego wypowiedzenia przez bank i zażądania pełnej spłaty?
Wyścig zbrojeń (plany i procedury)
Innym krokiem w ramach przygotowań powinno być sprawdzenie wysokości gwarancji i zabezpieczeń, oraz prawidłowości i aktualności dokumentów ich dotyczących. Jeśli najemca upadnie, może się okazać, że jedyne środki, jakie uda nam się odzyskać, będą pochodziły z gwarancji bankowej
Jeśli przyjmiemy (a moim zdaniem należy tak przyjąć), że fala problemów najemców zacznie się rozlewać za kilka lub kilkanaście miesięcy, to teraz jest właściwy czas, żeby opracować procedury minimalizujące zagrożenia i wdrożyć plany bezpieczeństwa.
Monitoring. Po pierwsze, warto cyklicznie monitorować sytuację najemców. Niedawno wdrożone elektronicznie sprawozdania finansowe ułatwiają to zadanie. Jeśli widzimy gwałtowne pogorszenie wyników (albo brak sprawozdań za ubiegłe lata), to powinna się nam zapalić czerwona lampka ostrzegawcza. Jeszcze lepiej jest przeprowadzać regularną analizę ryzyka niewypłacalności najemców przy użyciu „modeli dyskryminacyjnych”. Najbardziej znany z nich to opracowany przez amerykańskiego ekonomistę (i od jego nazwiska nazwany) model Altmana. Model ten (znany też pod nazwą „Z-score”) z dużą skutecznością pozwala przewidzieć, które z badanych spółek będą miały w nieodległej przyszłości problemy z wypłacalnością. Model Altmana nie jest łatwy do stosowania w Polsce. Problemami są dostępność niektórych danych wykorzystywanych przy kalkulacji oraz fakt, że został pierwotnie opracowany dla spółek giełdowych (podczas gdy większość aktywnych w Polsce najemców prowadzi działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Można temu zaradzić, stosując któryś z modeli opracowanych przez polskich ekonomistów, np. „przepuszczenie” wyników finansowych za rok 2017 spółki Pure Jatomi przez tzw. model Mączyńskiej prowadzi do wyniku minus 28,8 (przy czym dla tego modelu przedział 0–1 oznacza „słabą kondycję”, a przedział poniżej zera – „zagrożenie upadłością”). W tym zatem przypadku zastosowanie wzoru dobrze odzwierciedla sytuację spółki (do sprawdzenia pozostaje, czy model Mączyńskiej jest modelem najlepiej dostosowanym do warunków branży handlowej w Polsce).
Gwarancje i zabezpieczenia. Innym krokiem w ramach przygotowań powinno być sprawdzenie wysokości gwarancji i zabezpieczeń, oraz prawidłowości i aktualności dokumentów ich dotyczących. Jeśli najemca upadnie, może się okazać, że jedyne środki, jakie uda nam się odzyskać, będą pochodziły z gwarancji bankowej. Dlatego kluczowe może się okazać ustalenie, czy dysponujemy aktualnym dokumentem gwarancji. Zwłaszcza, że najemca, którego spotykają problemy, może też mieć trudność z jej przedłużeniem w swoim banku. Druga kwestia to ta, czy treść gwarancji pozwoli na proste dochodzenie zapłaty (w przypadku upadłości najemcy możemy się spodziewać, że skłonność banku do szukania pretekstu do odmowy wypłaty wzrośnie). Z kolei dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 kpc może okazać się najlepszym sposobem odzyskania lokalu, więc bardzo ważne jest, żeby brzmienie aktu umożliwiło szybkie nadanie przez sąd klauzuli wykonalności – wynikający z przepisów termin 3 dni jest nierealny (w naszej praktyce zdarzyło się to 1 (słownie: jeden raz), więc tym bardziej trzeba zrobić wszystko, żeby klauzulę uzyskać w ciągu 2 tygodni, a nie 4 miesięcy (widzieliśmy takie przypadki).
Plany kryzysowe – czas na reakcję. Warto opracować plany kryzysowe na wypadek upadłości konkretnych najemców. Należy pamiętać, że po uzyskaniu informacji o złożeniu przez najemcę wniosku o ogłoszenie upadłości wynajmujący ma bardzo mało czasu na podjęcie decyzji o dalszych krokach i na jej wdrożenie. Dosyć szerokie „okienko decyzyjne” pozostaje zazwyczaj otwarte od 3 do 14 dni od złożenia wniosku. W tym czasie nie jest już możliwe wypowiedzenie umowy z powodu złożenia wniosku (w efekcie nowelizacji prawa upadłościowego sprzed dwóch lat zastrzeżenie w umowie najmu takiej podstawy wypowiedzenia jest nieważne). Możliwe jest jednak jeszcze dokonanie jakiegoś rodzaju uzgodnień z najemcą (np. co do zwrotu lokalu, wynagrodzenia za przedterminowe wypowiedzenie czy dysponowania towarem). Po tych 3 –14 dniach „okienko decyzyjne” będzie już tylko uchylone – można się już bowiem spodziewać powołania tymczasowego nadzorcy sądowego, który pod rygorem nieważności wyraża zgodę na decyzje najemcy przekraczające zwykły zarząd. Poza trudnością zdefiniowania, jakie czynności mieszczą się w ramach czynności zwykłego zarządu (a jakie je przekraczają), często w praktyce tymczasowy nadzorca sądowy nie podejmuje żadnej decyzji i czeka na powołanie syndyka, które powinno nastąpić 30 dni od wniosku o upadłość. W tym momencie „okienko decyzyjne” się zatrzaśnie – syndyk przejmie kontrolę nad spółką i wynajmujący nie powinien raczej spodziewać się pilnego załatwienia sprawy umożliwiającego mu sprawne odzyskanie lokalu i oddanie go w najem nowemu najemcy.
Kary umowne? Kolejna sprawa to decyzja dotycząca dochodzenia kar umownych związanych z przedterminowym zakończeniem umowy. O tyle istotna, że w przypadku upadłości najemcy trudno się spodziewać dużego majątku w masie upadłościowej. W takiej sytuacji naliczenie kary umownej i wystawienie noty księgowej może się skończyć jedynie koniecznością zapłacenia podatku dochodowego od kwoty, której wynajmujący nigdy nie zobaczy.
Przeobrażenia w handlu zdają się nieuchronne, a ich nieuniknioną konsekwencją będą zmiany organizacyjne wynajmujących dostosowujące procedury do wymogów zmieniającego się szybko rynku. Teraz – póki sytuacja jest jeszcze w miarę spokojna – jest czas na ich zaplanowanie i wdrażanie.
Artykuł wraz z komentarzem eksperckim można znaleźć w numerze magazynu REAL ESTATE MANAGER (strony 68-71). Autorem artykułu jest Sławomir Lisiecki.
Powrót do bloga