Jak lockdown wpływa na zabezpieczenia umów najmu?

Nawet w okresie zawieszenia zobowiązań stron umów najmu – wynajmujący będzie uprawniony do skorzystania z zabezpieczeń tej umowy.

Wraz z ponownym wprowadzeniem zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych lub usługowych o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2000 m kw. i związaną z tym reaktywacją stosowania artykułu 15ze tzw. Tarczy Antykryzysowej raz jeszcze powróciły liczne znaki zapytania co do wpływu tej regulacji na sytuację stron umowy najmu. Wątpliwości budzi także kwestia możliwości korzystania przez wynajmującego z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umowy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności.

Prawo wynajmującego

Zgodnie z przywołanym artykułem 15ze, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu. Chociaż przepis ten wywołuje daleko idące skutki w sferze obowiązków fiskalnych najemcy, powodując czasowe i warunkowe zawieszenie obowiązku zapłaty należności wynikających z umowy, to pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania przez wynajmującego w tym czasie z już dostarczonych zabezpieczeń prawidłowego wykonania umowy w celu pokrycia wcześniejszych, wymagalnych należności. Dzieje się tak z dwóch powodów.

Po pierwsze, artykuł 15ze doprowadził do „wygaszenia” wyłącznie zobowiązań stron umów najmu, a więc obowiązków określonego zachowania wynikających z tego stosunku prawnego. Możliwość skorzystania z zabezpieczeń jest natomiast uprawnieniem wynajmującego na okoliczność niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy przez najemcę, więc z samej wykładni językowej takiemu zawieszeniu podlegać nie będzie.

Przykład

Lockdown powoduje „wygaszenie” zobowiązania stron, zatem „wygasza” również ich uprawnienia, które wiążą się z wykonaniem zobowiązania przez drugą stronę. Tymczasem uprawnienie do skorzystania z zabezpieczenia nie wiąże się z żadnym działaniem ze strony najemcy – zostało ono dostarczone wcześniej, a skorzystanie z niego polega najczęściej na żądaniu wykonania zobowiązania przez bank (w przypadku gwarancji bankowych) lub pokryciu zaległości z kwoty wpłaconej kaucji (która już jest na rachunku wynajmującego, lecz pod innym tytułem).

Po drugie – i co nawet istotniejsze – zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy najmu, zwyczajowo dostarczane w postaci gwarancji bakowej lub kaucji, są porozumieniami związanymi z umową najmu, ale od niej odrębnymi. Szczególnie dobrze widać to na przykładzie gwarancji bankowej, która jest de facto umową zawieraną między bankiem, działającym na zlecenie najemcy, a wynajmującym. Zawarcie w umowie najmu szczegółowych regulacji w zakresie wymaganych elementów treści gwarancji czy warunków, jakie wynajmujący powinien spełnić przed złożeniem żądania wypłaty z takiej gwarancji, nie powoduje, że umowa gwarancji bankowej staje się elementem treści umowy najmu. W każdym przypadku gwarancja, udzielana zresztą przez podmiot niezwiązany stosunkiem najmu, będzie miała charakter niezależny od umowy najmu, nawet pomimo tego, że jej źródła należy doszukiwać się właśnie w umowie najmu.

Prawidłowe rozumienie charakteru gwarancji prowadzi do wniosku, że gwarant nie jest w żadnym razie uprawniony do merytorycznej weryfikacji zasadności roszczenia o wypłatę środków z takiej gwarancji bankowej i powinien dokonać zapłaty na pierwsze żądanie beneficjenta, bez badania stosunku podstawowego. Podobnie zresztą umowę kaucji należy traktować jako samodzielną umowę, nie zaś za element składowy umowy najmu, nawet pomimo tego, że umowa najmu jest źródłem stosunku prawnego, z którego wierzytelności są zabezpieczone kaucją.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że – nawet w okresie zawieszenia zobowiązań stron umów najmu – wynajmujący będzie uprawniony do skorzystania z dostarczonych zabezpieczeń. Nie jest jednak tak, że artykuł 15ze tzw. tarczy antykryzysowej pozostanie bez jakiegokolwiek wpływu na obszar zabezpieczeń umów najmu.

Tylko wymagalne roszczenia

Tylko wymagalne roszczenia wynajmującego mogą być dochodzone z zabezpieczeń. Ma to istotne znaczenie w kontekście zawieszenia zobowiązań stron umów najmu, gdyż za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności roszczenia zabezpieczone gwarancją bądź kaucją w ogóle nie powstaną – oczywiście pod warunkiem złożenia oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy, o której mowa w ustępie 2 przywołanego artykułu 15ze.

Gdyby jednak najemca nie złożył takiej oferty w wymaganym terminie, wówczas postanowienia ustępu 1 artykułu 15ze przestają wiązać wynajmującego, a roszczenia o zapłatę należności wynikających z umowy za okres zakazu prowadzenia działalności staną się natychmiast wymagalne tak, jakby w ogóle nie doszło do czasowego zawieszenia zobowiązań stron umów najmu. W efekcie wynajmujący będzie mógł dochodzić zaspokojenia takich roszczeń z zabezpieczenia – począwszy od momentu bezskutecznego upływu terminu na złożenie takiej oferty, nawet bez kierowania dodatkowych wezwań do najemcy, o ile umowa najmu nie stanowi inaczej.

Niedopuszczalne nowe zabezpieczenia

Dodatkowo, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wynajmujący nie będzie mógł żądać od najemcy dostarczenia nowego zabezpieczenia lub uzupełnienia dotychczasowego do wysokości wymaganej umową najmu – utrzymywanie zabezpieczenia w określonej kwocie jest bowiem zobowiązaniem najemcy wynikającym bezpośrednio z umowy najmu, które podlega zawieszeniu na mocy artykułu 15ze. Konsekwentnie, wynajmujący nie będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu na wypadek niedostarczenia bądź nieuzupełnienia zabezpieczenia w okresie zakazu prowadzenia działalności.

Wygasają gwarancje bankowe

Pojawia się również pytanie o obowiązywanie gwarancji bankowych, których okres ważności wygasa w okresie zakazu prowadzenia działalności. Przyjąć należy, że taka gwarancja bankowa wygasa, niezależnie od faktu zawieszenia zobowiązań stron umów najmu. Jest to konsekwencją wspomnianej wcześniej odrębności gwarancji od samej umowy najmu. Z oczywistych względów problem ten nie dotyczy jednak kwot wpłaconych przez najemcę tytułem kaucji.

Autorami tekstu są Piotr Janiuk oraz Kamil Stanisławski, artykuł ukazał się na łamach dziennika Rzeczpospolita w dniu 5 lutego 2021 r.

Powrót do bloga