Częstą praktyką jest zamieszczanie w umowach najmu klauzuli prorogacyjnej, wskazującej sąd właściwy dla siedziby wynajmującego jako miejsce rozstrzygania ewentualnych sporów.
Ale co się dzieje, gdy sprzedajemy nieruchomość podmiotowi z zagranicy, z siedzibą np. w Rumunii? Czy taka klauzula oznacza, że narażamy się na prowadzenie potencjalnych sporów z najemcami w sądach oddalonych od naszej nieruchomości o setki (tysiące?) kilometrów?
Z kodeksu cywilnego wynika, że jeśli najem trwa, a nieruchomość zostaje sprzedana, nowy właściciel automatycznie „wstępuje” w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Czy to oznacza zmianę właściwości sądu na zagraniczny?
Odpowiedź na to pytanie zawierają przepisy unijne, a konkretnie Rozporządzenie Bruksela I, zgodnie z którym bez względu na umowę między stronami i położenie ich siedzib, w sprawach dotyczących najmu nieruchomości właściwość wyłączną ma sąd kraju, w którym nieruchomość się znajduje. Oznacza to, że nawet jeśli nowy właściciel ma siedzibę za granicą, sprawy i tak będą toczyć się w Polsce. Klauzula: „sąd właściwy ze względu na siedzibę wynajmującego” nie przeniesie zatem sporu za granicę.
Innym rozwiązaniem, które może być przyjęte przy postanowieniu określającym, który sąd ma rozstrzygać spory, jest wskazanie położenia nieruchomości, albo konkretnego obszaru (np. Dzielnica Śródmieście m. st. Warszawy). Wówczas bez względu na możliwe zmiany siedzib stron umowy albo nabycia nieruchomości przez podmiot zagraniczny, właściwym będzie zawsze jeden sąd – wskazany przez strony w umowie najmu.
Powrót do bloga