Korzystanie z zabezpieczeń umów najmu w Covidzie

Ponowny lockdown to powrót wątpliwości w zakresie stosunków wynikających z umów najmu w galeriach handlowych, w szczególności kwestii związanych z zabezpieczeniami umów.

Znów lockdown i wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu

Wzrastająca liczba przypadków COVID-19 skutkowała decyzją rządu o ponownym zakazie prowadzenia działalności w galeriach handlowych. Uruchomiło to ponowne stosowanie do umów najmu art. 15ze Tarczy Antykryzysowej, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu.

Sytuacja taka – poza kolejną odsłoną zamieszania związanego z koniecznością kwalifikowania „najemców zakazanych” (i kontrowersjami z tym związanymi), składania tysięcy (w skali kraju) ofert i uruchomienia tysięcy negocjacji „covidowych aneksów” – wywołuje także szereg wątpliwości dotyczących korzystania z zabezpieczeń najmów. Na pierwszy plan można wysunąć następujące pytania:

1. Czy w ogóle można korzystać z zabezpieczeń w okresie zakazu?
2. Czy można korzystać z zabezpieczeń w przypadku wierzytelności powstałych w okresie zakazu?
3. Czy w okresie zakazu można żądać dostarczenia nowych zabezpieczeń / uzupełnienia zabezpieczeń istniejących?

Czy można korzystać z zabezpieczeń w okresie zakazu?

Typowe zabezpieczenia umów najmu to gwarancja bankowa, kaucja i akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Korzystanie z tych zabezpieczeń w okresie lockdownu jest dopuszczalne a próby blokowania działań wynajmujących w powyższym zakresie, nie znajdują podstawy w obowiązujących przepisach. Wynika to z następujących przesłanek. Art. 15ze Tarczy Antykryzysowej prowadzi do wygaszenia wyłącznie zobowiązań (a nie uprawnień) stron umów najmu. Przepis ten powoduje m.in. czasowe i warunkowe zawieszenie obowiązku zapłaty przez najemcę należności wynikających z umowy najmu. Powyższa regulacja nie skutkuje natomiast wygaszeniem uprawnień stron przewidzianych w najmach, z zastrzeżeniem, że uprawnienia te nie wiążą się z żądaniem wykonania wygaszonego zobowiązania przez drugą stronę stosunku najmu.

Skorzystanie z dostarczonych przez najemcę zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu stanowi uprawnienie wynajmującego. Uprawnienie to nie wiąże się z koniecznością wykonania przez najemcę jakichkolwiek zobowiązań, które w okresie zakazu pozostają wygaszone.

Powyższe oznacza, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galerii wynajmujący jest uprawniony do korzystania z zabezpieczeń umów najmu celem pokrycia należności, które stały się wymagalne przed okresem lockdownu. Skorzystanie z zabezpieczeń nie wiąże się przy tym z koniecznością podejmowania przez najemcę jakichkolwiek działań: zabezpieczenia zostały dostarczone wynajmującemu już wcześniej, a ich realizacja odbywa się bez udziału najemcy:

  • w przypadku gwarancji – bank na żądanie wynajmującego dokonuje wypłaty środków objętych gwarancją,
  • w przypadku kaucji – wynajmujący dokonuje pokrycia zadłużenia z kwoty, która została wcześniej wpłacona na jego rachunek bankowy,
  • w przypadku aktu notarialnego na podstawie art. 777 Kpc – sąd na wniosek wynajmującego nadaje aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności (po uprzednim nadejściu określonego w akcie terminu lub wystąpieniu wskazanego w nim zdarzenia), wynajmujący wykorzystuje opatrzony klauzulą akt do wszczęcia postępowania komorniczego.
Czy można korzystać z zabezpieczeń w przypadku wierzytelności powstałych w okresie zakazu?

Jeżeli art. 15ze zawiesił zobowiązania najemcy w okresie zakazu prowadzenia działalności, to próba skorzystania z zabezpieczeń w celu zaspokojenia zawieszonych należności spotka się zapewne z kontrakcją najemców i trudno będzie wynajmującym bronić możliwości realizowania zabezpieczeń w stosunku do takich zawieszonych obowiązków. Nie oznacza to zupełnego zakazu realizacji zabezpieczeń w stosunku do należności przypadających za okres zakazu – ulegną one przecież „odwieszeniu” w przypadku gdy najemca nie złoży przewidzianej w art. 15ze oferty przedłużenia umowy najmu. Jednak dla uniknięcia kontrowersji, należy z takim skorzystaniem z zabezpieczeń odczekać do upływu okresu na złożenie tejże oferty wyznaczonego najemcy prawem (ewentualnie do otrzymania od najemcy informacji, że oferty składać nie będzie).

Powyższa sytuacja może ulec zmianie w związku z zapowiadaną nowelizacją art. 15ze. Rozważany jest projekt zakładający 80% obniżkę czynszów w okresie zakazu. Jeżeli rozwiązanie to zostanie wprowadzone, to można zakładać, że również w okresie zakazu będzie jednak możliwe realizowanie zabezpieczeń przynajmniej w zakresie „niewygaszonych” 20% należności najemcy. Ale jak będzie w praktyce pokaże dopiero ostateczne sformułowanie znowelizowanego przepisu (jeśli do nowelizacji dojdzie).

Niezależnie od powyższego także w obecnym stanie prawnym można zidentyfikować szereg praktycznych przypadków, których ocena może nastręczać trudności. Czy np. w przypadku umowy najmu wygasłej przed wprowadzeniem zakazu działalności możliwe jest w okresie lockdownu skorzystanie z poddania się egzekucji w celu eksmisji najemcy odmawiającego wyprowadzki (naszym zdaniem tak).

Co z fakturami wystawionymi przed zakazem, ale z terminem płatności przypadającym już w okresie lockdownu? Za kryterium rozróżniające należy raczej uznać moment wymagalności należności – przy takim założeniu z zabezpieczenia nie można by było skorzystać.

Wreszcie, co w nierzadkich przypadkach, gdy najemcy wykorzystują czas lockdownu na remanenty lub prace aranżacyjne i w lokalu dochodzi do zdarzenia powodującego konieczność zapłaty jakichś kwot (przykład – w czasie remontu w lokalu najemca uszkadza rurę, dochodzi do zalania i konieczności naprawiania szkód).

Czy w okresie zakazu można żądać dostarczenia nowych zabezpieczeń / uzupełnienia zabezpieczeń istniejących?

Ze względu na czasowe zawieszenie przez art. 15ze obowiązków stron umów najmu wątpliwa jest możliwość żądania przez wynajmującego, aby w okresie lockdownu najemca dostarczył nowe zabezpieczenie (albo przywrócił zabezpieczenie zrealizowane bądź uszczuplone). Utrzymywanie zabezpieczenia w określonej wysokości stanowi zobowiązanie najemcy mające swoje źródło bezpośrednio w umownie najmu. Prowadzi to do wniosku, że w okresie lockdownu zobowiązanie to ulega zawieszeniu na podstawie art. 15ze Tarczy Antykryzysowej.

Kolejny potencjalny scenariusz obejmuje sytuację, w której okres ważności gwarancji bankowej, dostarczonej na wcześniejszym etapie przez najemcę, wygasa w okresie lockdownu. Odnowienie gwarancji jest obowiązkiem najemcy a żądanie przez wynajmującego jego spełnienia spotka się zapewne z kontrargumentem, że również ten obowiązek uległ zawieszeniu na podstawie art. 15ze. Wiele umów najmu przewiduje po stronie wynajmującego uprawnienie do skorzystania z gwarancji bankowej w przypadku, gdy w określonym umową terminie przed jej wygaśnięciem, najemca nie przedstawi wynajmującemu nowej gwarancji. Skorzystanie przez wynajmującego z powyższego uprawnienia w okresie lockdownu wydaje się wątpliwe, ponieważ również opiera się na wygaszonym zobowiązaniu najemcy do dostarczenia nowego zabezpieczenia. Może to prowadzić do pogorszenia sytuacji wynajmującego – możliwość zatrzymania kwot „pociągniętych” pomogłaby utrzymać zabezpieczenie (kwestia istotna choćby ze względu na wymogi wielu umów kredytowych właścicieli galerii), wygaśnięcie gwarancji i ewentualne trudności najemcy z jej odnowieniem (np. wskutek pogorszenia sytuacji finansowej, którego można się spodziewać w obecnej sytuacji) takiej szansy już nie daje. Być może wspomniana wyżej nowelizacja art. 15ze z 80% obniżką poprawi w tym zakresie sytuację wynajmującego (o ile sformułowanie o „czasowym wygaszeniu” wszystkich obowiązków zostanie zastąpione przez odniesienie do obniżenia opłat o 80%. Co pokaże czas i praktyka legislacyjna.

Autorami tekstu są Kamila Jelińska i Sławomir Lisiecki.
Artykuł ukazał się na łamach magazynu Real Estate Magazine w maju 2021 r.

Powrót do bloga