W kilku interpretacjach niedawno wydanych przez dyrektora Krajowej Izby Skarbowej, przyjęto inną niż jeszcze w 2023 roku wykładnię pojęcia „spółki nieruchomościowej”. Sama definicja ustawowa nie zmieniła się, lecz zmiana jej wykładni może wpłynąć na obowiązki sprawozdawcze spółek z branży nieruchomościowej i ich udziałowców.
Definicja spółki nieruchomościowej z ustawy o CIT
Przypomnijmy, że zgodnie z definicją zawartą w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych, przez spółkę nieruchomościową rozumie się podmiot, w którym co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowią – bezpośrednio lub pośrednio – nieruchomości położone w Polsce, a ich łączna wartość przekracza 10 mln złotych.
Ponadto, nieruchomości te powinny generować ponad 60% przychodów podatkowych spółki.
W przypadku spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej uwzględnia się przychody z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych (np. dywidendy).
Problem nieruchomości posiadanych przez spółki zależne
Problem dotyczy sposobu ustalania wartości nieruchomości „posiadanych” pośrednio, czyli poprzez własność udziałów lub akcji w spółce lub spółkach, które są właścicielami takich nieruchomości lub praw do nich. W 2023 roku dyrektor KIS uznawał za prawidłowe odniesienie się do wartości udziałów lub akcji w spółce zależnej wykazanych w bilansie spółki matki, nie zaś do wartości rynkowej samych nieruchomości należących do spółki zależnej.
Powyższa wykładnia uległa jednak zmianie i w kilku nowszych interpretacjach dyrektor KIS stanął na stanowisku, że należy brać pod uwagę wartość rynkową nieruchomości posiadanych pośrednio (co jest de facto zgodne z literalnym brzmieniem definicji).
Co to oznacza dla spółek z sektora nieruchomości?
Jeżeli wartość nieruchomości posiadanych pośrednio, będzie wyższa niż wartość udziałów / akcji spółki zależnej spowoduje przekroczenie progu 10 mln zł i pozostałe przesłanki uznania za spółkę nieruchomościową również zostaną spełnione, spółka i jej udziałowcy zostaną objęci dodatkowymi obowiązkami.
Dla spółek z branży nieruchomościowej, które dotychczas bazowały na wartości udziałów lub akcji spółek zależnych oznacza to potrzebę ustalenia wartości rynkowej nieruchomości należących do tych ostatnich. Mogą pojawić się wątpliwości, czy wartość tych nieruchomości wykazana w bilansie spółki zależnej jest rynkowa (szczególnie, gdy nie była ona aktualizowana przez ostatnie kilka lat).
Zaskakujący skutek nowej wykładni
Nowa interpretacja może prowadzić również do sytuacji, w której zarządzająca spółka matka (często podmiot zagraniczny), niebędąca właścicielem żadnych nieruchomości w Polsce i niewykazująca w swoim bilansie wartościowych aktywów, może zostać uznana za spółkę nieruchomościową wyłącznie z uwagi na swoje powiązania ze spółkami zależnymi.
Autorem artykułu jest adw. Michał Kalata.
Powrót do bloga