Po „covidowych” latach 2020-2021 rynek nieruchomości komercyjnych potrzebował oddechu, aby wrócić na dawne tory. Stosunki pomiędzy wynajmującymi i najemcami, nadwyrężone przez rozwiązania legislacyjne przyjęte przez polskiego ustawodawcę, aby przeciwdziałać pandemii, wróciły do codziennego „business as usual”. W tych rzadkich przypadkach, w których strony nie były w stanie się porozumieć a spory poddano rozstrzygnięciu sądów, zaczynają zapadać pierwsze wyroki.
Tak oczekiwana stabilizacja nie trwała długo: rok 2022 już od początku odcisnął swoje piętno na stronach umów najmu nieruchomości komercyjnych – począwszy od wzrostu cen materiałów budowlanych i elementów instalacji w związku z napaścią Rosji na Ukrainę (czemu towarzyszyły intensywne negocjacje dotyczące podziału ryzyk związanych z realizacją fit-outów czy ustalenia treści katalogu opłat wchodzących w skład service charges), przez skokowy wzrost cen paliw, czy w końcu drastyczne podwyżki cen energii.
Jakby tego było mało, na horyzoncie pojawił się nowy czynnik mogący wpłynąć na strony umów najmu nieruchomości komercyjnych – wprowadzenie limitów w poborze energii elektrycznej. A problem nie jest czysto teoretyczny – 4 lipca 2022 r. byliśmy blisko blackoutu[1]: tego dnia w Polsce rezerwy mocy spadły do 0 MW.
PODSTAWY PRAWNE
Kompetencję do ustanowienia ograniczeń w poborze energii, na podstawie art. 11 ust. 7 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne („p.e.”), posiada Rada Ministrów, która może je wprowadzić na czas oznaczony, na całym terytorium Polski lub na jego części. Przykładowo – w 2015 r. takie ograniczenia zostały wprowadzone na okres 20 dni (od 11 do 31 sierpnia) w całym kraju.
Dodatkowo w przypadku powstania zagrożenia bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej, operator może wprowadzić ograniczenia w dostarczaniu i poborze energii elektrycznej do czasu wejścia w życie wyżej wspomnianego rozporządzenia – na okres nie dłuższy niż 72 godziny.
Ograniczenia dotyczyć mogą tylko tych odbiorców energii elektrycznej, dla których określona w umowach łączna wielkość mocy umownej wynosi co najmniej 300 kW.
Z kolei szczegółowe zasady i tryb wprowadzania ograniczeń określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 8 listopada 2021 r. („Rozporządzenie”)[2]. Wielkości planowanych ograniczeń w dostarczaniu i poborze energii elektrycznej określa się w stopniach zasilania od 11 do 20 – im wyższy stopień, tym mniej energii może zostać pobrane bez narażenia na karę przewidzianą w p.e. za przekroczenie ograniczeń. Na podstawie przepisów Rozporządzenia operatorzy przesłali do właścicieli obiektów plany wprowadzania ograniczeń w dostarczaniu i poborze energii elektrycznej, przedstawiające dopuszczalne wartości mocy energii dla poszczególnych stopni zasilania.
Co istotne – niezastosowaniu się do tych ograniczeń towarzyszy (dotkliwa) sankcja: kara pieniężna, która nie może być niższa niż 10 000 zł i wyższa niż 15% przychodu ukaranego przedsiębiorcy, osiągniętego w poprzednim roku podatkowym. Biorąc pod uwagę skalę prowadzonych przez właścicieli obiektów komercyjnych przedsięwzięć, w praktyce kary mogą sięgać milionów złotych.
Oprócz wysokości sankcji za ewentualne naruszenia, największe obawy rynku budzi brak mechanizmu pozwalającego na dostosowanie obiektów do wprowadzanych ograniczeń z odpowiednim wyprzedzeniem. Biorąc pod uwagę doświadczenia branży z wprowadzaniem przez Radę Ministrów kolejnych nowelizacji tzw. „rozporządzeń covidowych” – a przepisy najczęściej były publikowane w piątki, nierzadko tuż przed północą, wchodząc w życie następnego dnia – obawy te wydają się być uzasadnione.
CO DALEJ?
Krótka analiza otrzymanych planów doprowadziła wielu właścicieli do następującego wniosku: już wprowadzenie pierwszych stopni zasilania sprawi, że obiekty nie będą mogły funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Wprowadzenie ostatnich stopni zasilania może zaś sprawić, że nawet pomimo „zamknięcia” budynku wprowadzony limit poboru energii może zostać przekroczony – ze wszystkimi tego konsekwencjami, w tym narażeniem się na karę.
O skali problemu niech świadczy fakt, że w niektórych obiektach wprowadzenie ostatnich stopni zasilania będzie skutkowało tym, iż ww. limity mogą zostać przekroczone podczas uruchamiania instalacji przeciwpożarowych budynku i rozpoczęcia jego ewakuacji w przypadku ewentualnego pożaru, czy innego nieprzewidzianego zdarzenia.
Limity poboru energii odbiją się nie tylko na właścicielach obiektów komercyjnych – będą miały również wpływ na działalność najemców. Warto zwrócić uwagę również na kwestie praktyczne, jak np. przechowywanie przez najemców w magazynach i centrach handlowych produktów wymagających odpowiednio niskiej temperatury, takich jak: leki, żywność, produkty chemiczne. Czy pomysłodawcy aktualnych rozwiązań legalizacyjnych zadali sobie pytanie jak zapewnić bezpieczne przechowywanie tego rodzaju produktów po wyłączeniu prądu w chłodniach?
Oczywistą konsekwencją „zamknięcia” obiektów będzie przede wszystkim uniemożliwienie prowadzenia określonej umową działalności najemcy, czyli w praktyce – pozbawienie zysków. Należy się też spodziewać, że zamknięcie obiektów komercyjnych wywoła kontrowersje między najemcami a właścicielami obiektów co do ich wzajemnych rozliczeń w przypadku zamknięcia. Wprowadzenie przedmiotowych limitów uderzy więc w obie strony umów najmu, a straty mogą być liczone w milionach euro.
Rozwiązań mogących zawczasu przeciwdziałać skutkom wprowadzania limitów w poborze energii na razie brak. Brakuje również działań mogących przeciwdziałać wprowadzeniu limitów w poborze energii, zbliżonych chociażby to zadeklarowanych ostatnio we Francji[3], gdzie właściciele centrów handlowych i sieci sklepów spożywczych porozumiały się w zakresie działań mających na celu ograniczenie zużycia energii. Od 15 października sygnatariusze porozumienia zobowiązali się do: wyłączania podświetlanych szyldów zaraz po zamknięciu sklepu, ograniczenia oświetlanej powierzchni po zamknięciu sklepu o 50 proc., ograniczenia oświetlenia w trakcie godzin pracy o 30 proc., czy obniżenia temperatury w sklepach do 17 st. C w razie zaistnienia ryzyka niedostatecznej ilości energii w systemie.
Autorem artykułu jest r. pr. Przemysław Własienko, artykuł ukazał się w Real Estate Magazine 3 sierpnia 2022 r.
[1] https://energia.rp.pl/elektroenergetyka/art36666721-system-na-krawedzi-kryzysu-prad-drozeje-elektrownie-w-remoncie-wegla-brakuje
[2] Rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad i trybu wprowadzania ograniczeń w sprzedaży paliw stałych oraz w dostarczaniu i poborze energii elektrycznej lub ciepła
[3] https://businessinsider.com.pl/firmy/bedzie-zimniej-i-ciemniej-francuzi-szykuja-sie-do-oszczedzania/bnrs2ql?utm_source=facebook_extra&utm_medium=social&utm_campaign=Facebook_vertical&utm_term=autor_5
Powrót do bloga