Od stycznia procedowane są przepisy, które mają wprowadzić ograniczenia – a de facto zakaz – wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Projektowane przepisy zawarte są w projekcie ustawy zmieniającej ustawę o własności lokali1.
W prasie pojawiają się głosy, że ustawa ma uporządkować sytuację na rynku tzw. aparthoteli w Polsce. Jednak czytając projekt, trudno oprzeć się wrażeniu, że proponowane przepisy napisane są „na kolanie”. W rezultacie, zamiast uporządkować sytuację, przyczynią się do jeszcze większego chaosu.
Poniżej szybka lista wątpliwości:
1. Niejasne wymagania techniczne
Lokal będzie musiał spełniać wymagania określone w przepisach techniczno-budowlanych – sam pomysł doprecyzowania tej kwestii nie jest kontrowersyjny, ale sposób redakcji przepisu jest mocno niejasny.
2. Pełna dowolność gmin
Do wyodrębnienia lokalu konieczne będzie spełnienie wymagań ustalonych w tym celu przez radę gminy. Jednak ani słowa o tym, czym ma się kierować gmina ustalająca te zasady – pełna dowolność. Jako że mamy ponad 2 400 gmin, jest to proste zaproszenie do tworzenia setek (tysięcy?) alternatywnych porządków prawnych i chaosu.
3. Wątpliwości konstytucyjne
Czy zakaz ustanawiania samodzielnych lokali w budynkach zbudowanych oraz użytkowanych zgodnie z ich przeznaczeniem broni się konstytucyjnie, czy może jest zbyt daleko idącą – nieproporcjonalną – ingerencją w prawo własności? Prawo budowlane już kwestię niezgodnego z przeznaczeniem użytkowania reguluje. Czy nie byłoby bardziej właściwe uszczelnienie przepisów właśnie od tej strony?
4. Szczątkowe przepisy przejściowe
Nowe zasady nie będą dotyczyć budynków istniejących przed 01.01.2027 lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Ale czytając projekt ustawy, można zastanawiać się, jak należy podejść do sytuacji, gdy mamy do czynienia z:
- Istniejącymi budynkami, które po 01.01.2027 otrzymają pozwolenie na przebudowę?
- Pozwoleniem na budowę wydanym co prawda przed 01.01.2027, gdy już po tej dacie wydane zostanie pozwolenie zamienne?
5. Bardzo ograniczona ochrona interesów w toku
Zasadne wydaje się pytanie, czy ochrona interesów w toku nie powinna obejmować również trwających procedur inwestycyjnych. Wszak są to procesy czasochłonne, trwające nawet kilka lat, gdzie decyzji o nabyciu gruntu, zainwestowaniu w projekt budowlany oraz poniesieniu innych kosztów związanych z tym procesem podejmowane są w oparciu o obowiązujące w danym czasie przepisy i w zaufaniu do utrwalonej – w tym wypadku wieloletniej – praktyki oraz dorobku orzecznictwa i doktryny. Wydaje się zatem, że ochrona powinna zostać rozciągnięta co najmniej na sytuacje, gdy wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed dniem 01.01.2027 roku, a być może nawet w późniejszej dacie (np. dla inwestycji, które wymagają uzyskania np. decyzji środowiskowej).
6. Szybkie wejście przepisów w życie
W powyższym kontekście planowane wejścia w życie omawianych przepisów (30 dni od ogłoszenia) – wydaje się zdecydowanie za krótki. Poprawniej byłoby chyba zostawić ten okres dla tych przepisów ustawy, które reformują funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, ale kwestie dotyczące tak istotnych zmian (ograniczeń) w procesie inwestycyjnym bardziej rozciągnąć w czasie, aby uwzględnić wspomnianą wyżej specyfikę procesu inwestycyjnego.
Samodzielne lokale biurowe.
Warto przy tej okazji zauważyć, że planowane ograniczenia nie dotyczą wyodrębniania lokali w budynkach innych niż zamieszkania zbiorowego. Tym samym nadal będzie możliwe wyodrębnienie lokalu np. w budynku biurowym. I dobrze, bo nie widać żadnego powodu, dla którego firma zainteresowana kupnem biura, zamiast jego wynajmem, miałaby nie mieć takiej możliwości.
Co zostało pominięte?
Na marginesie warto dodać, że skoro już ustawodawca postanowił sobie za cel naprawę i uporządkowanie spraw związanych z odrębnością lokali (i funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych) sprawiających problemy w praktyce, szkoda, że przy tej okazji nie zdecydował się uregulować takich kwestii jak:
- kwestia samodzielność garażu podziemnego – dopuszczalność ustanawiania odrębnej własności takiego lokalu wywołuje obecnie rozbieżności w orzecznictwie;
- ustanawianie (i zrzekanie się) służebności przez wspólnotę – zgodnie z aktualnym orzecznictwem Sądu Najwyższego (słusznie krytykowanym w doktrynie) nie wystarczy uchwała wspólnoty oraz pełnomocnictwo dla zarządu, ale wymagane jest stanięcia do aktu każdego właściciela nieruchomości. Nie trzeba mieć wielkiej wyobraźni, żeby dostrzec, że w przypadku większych wspólnot jest to praktycznie niewykonalne. Wie o tym każdy inwestor, który kiedykolwiek potrzebował zapewnić sobie służebność przebiegającą przez nieruchomość wspólnoty.
_______________________________
Autorem artykułu jest r. pr. Borysław Machczyński.
