Transakcje nieruchomości obciążone są wieloma ryzykami prawnymi, o których inwestorzy często nie myślą na etapie planowania zakupu. Jednym z najbardziej niedocenianych zagadnień jest kwestia znajdujących się na nieruchomości zagłębień terenu wypełnionych wodą oraz wiążące się z tym obowiązki określone w Prawie wodnym. Tymczasem od 2018 r. obowiązuje przepis, który może całkowicie podważyć skuteczność transakcji i mimo wielu okazji do jego doprecyzowania przez ustawodawcę, wciąż pozostaje niejasny i w rezultacie trudny w stosowaniu.
Geneza problemu
Zgodnie z art. 23 ust. 2 Prawa wodnego, przepisy dotyczące śródlądowych wód stojących stosuje się również do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami.
W praktyce oznacza to, że jeśli na nieruchomości znajduje się takie zagłębienie, Skarb Państwa ma prawo pierwokupu (art. 217 ust. 13). A naruszenie prawa pierwokupu prowadzi do nieważności transakcji.
Największy problem polega na braku jasnych definicji. Prawo wodne nie wyjaśnia bowiem jak należy rozumieć pojęcia „zagłębienia terenu”, ani gdzie przebiega granica między takim zagłębieniem a „stawem”. Tym bardziej, że brak jest również czytelnej definicji „stawu” – ustawa wskazuje jedynie, że stawy to urządzenia wodne, takie jak stawy rybne, rekreacyjne czy służące do oczyszczania ścieków. Ale czym konkretnie różni się staw od innych zagłębień terenu spowodowanych działalnością człowieka, nie wiadomo.
Niejasne sytuacje
W rezultacie:
- z ostrożności trzeba przyjąć, że np. zbiornik retencyjny w gruncie, stanowiący zagłębienie w terenie powstałe w wyniku robót ziemnych, będzie podlegał prawu pierwokupu
- z drugiej strony wydaje się, że inaczej należałoby traktować zbiornik nadziemny, bowiem nie spełnia on definicji „zagłębienia”.
Ale co, jeśli zbiornik jest co prawda nadziemny, jednak częściowo zagłębiony w gruncie?
Podobnie należy uznać, że np. wyrobisko po wydobyciu kruszywa, które samoistnie wypełniło się wodą, podlega pod prawo pierwokupu. Ale czy i kiedy takie wyrobisko mogłoby stać się stawem, a w rezultacie być spod tego prawa wyłączone?
A jak potraktować sytuację, w której dane zagłębienie wypełnia się wodą jedynie okresowo? Co, jeśli w dniu transakcji zbiornik jest pusty (bo wysechł albo celowo spuszczono z niego wodę)?
Sprowadzając sprawę do absurdu, czym w świetle definicji ustawowej różni się „zagłębienie terenu powstałe w wyniku działalności człowieka” w postaci wyrobiska po wydobyciu kruszywa od kałuży znajdującej się w wgłębieniu powstałym na skutek rozjeżdżenia gruntu przez pojazdy albo wykopania dołka łopatką podczas dziecięcych zabaw? W świetle przepisu, niczym…
Co więcej, pojawia się pytanie, w jaki sposób notariusz sporządzający akt notarialny może zweryfikować czy na danej nieruchomości znajdują się tego typu zagłębienia? Ustawa bowiem w żadnym miejscu nie wskazuje, aby miała o tym decydować ewidencja gruntów. Zresztą, jak wiadomo, dane w ewidencji gruntów często nie są aktualne, nie odpowiadają stanowi faktycznemu. Ponadto oznaczanie gruntów jako wody stojące („Ws”) w ewidencji gruntów odbywa się częściowo na podstawie innych kryteriów, niż te wynikające z Prawa wodnego. Nawet jeśli jednak dany grunt jest oznaczony w ewidencji jako „Ws”, to co w sytuacji, jeśli wody na tym gruncie już faktycznie nie ma?
Długa historia wątpliwości
Zadziwiające jest to, iż dziś, po 8 latach obowiązywania ustawy, ustawodawca nie podjął żadnej próby naprawienia opisanego wyżej bałaganu. Przecież wspomniane przepisy budziły wątpliwości od samego początku. Już w momencie jego wejścia w życie podniosły się głosy, iż od teraz pierwokup będzie dotyczył także nieruchomości zabudowanych basenami czy oczkami wodnymi. Aby ratować sytuację, krótko po wejściu w życie nowych regulacji, Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej wydało „opinię w sprawie prawa pierwokupu przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi”, zgodnie z którą prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 23 ust.2 ustawy (a więc dotyczące przedmiotowych „zagłębień terenu”):
- dotyczy wyłącznie gruntów oznaczonych w ewidencji jako WS,
- obowiązuje jedynie w przypadku gruntów nabytych od Skarbu Państwa przed 1 stycznia 2018 roku
- nie stosuje się do zbycia prawa użytkowania wieczystego.
Brzmi bardzo rozsądnie, prawda? Niestety – te tezy w żaden sposób nie wynikają z ustawy. W efekcie opinia jest powszechnie uznawana za błędną i nie stanowi bezpiecznej podstawy działania.
Rozwiązania
Co zatem robić, jeśli na nieruchomości, która jest przedmiotem naszej transakcji znajdują się opisane wyżej problematyczne elementy?
W aktualnym stanie prawnym najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wystąpienie o formalne ustalenie charakteru wód znajdujących się na danej nieruchomości w drodze decyzji (art. 219 Prawa wodnego). Tylko, że jest to rozwiązanie czaso- i kosztochłonne. Ponadto nie ratuje nas w sytuacji, gdy z dokumentów nie wynika, aby na gruncie były problematyczne „zagłębienia” a ich występowanie nie zostanie zidentyfikowane w trakcie badania technicznego/oględzin nieruchomości. A przy wielohektarowych inwestycjach np. pod magazyny, o przegapienie takich „zagłębień” wcale nie jest trudno…
Jeśli nie masz czasu czekać na oficjalne ustalenie charakteru wód, to możesz rozważyć przeprowadzenie transakcji z pierwokupem, nawet jeśli masz wątpliwości, czy taki pierwokup w konkretnym wypadku Skarbowi Państwa przysługuje. Nie jest to jednak rozwiązanie idealne, bo oprócz tego, że generuje pewien dodatkowy wysiłek, to ponadto zdaniem niektórych, przeprowadzenie transakcji z pierwokupem tam, gdzie prawo pierwokupu nie występuje, również może prowadzić do nieważności transakcji. Chociaż ten ostatni pogląd należy uznać za kontrowersyjny, trzeba mieć świadomość jego występowania i odpowiednio zaadresować wynikające z tego ryzyko w dokumentacji transakcyjnej.
Naprawić ustawę
W świetle powyższego wydaje się, że jedynym sensownym rozwiązaniem jest po prostu naprawić ustawę. Na początek wystarczyłoby choćby przeniesienie do ustawy tez zawartych we wspomnianej wyżej opinii ministerstwa. Co prawda nie rozwiązałoby to wszystkich problemów związanych z tą regulacją , ale wyeliminowałoby ich dużą część. Tymczasem mimo upływu 8 lat i licznych nowelizacji, kwestia ta pozostaje nierozwiązana.
Konsekwencje dla rynku?
W rezultacie, na dzień dzisiejszy mamy do czynienia z niepewnością, która często nie daje się łatwo wyeliminować, a przez to prowadzi do niepotrzebnego wydłużania transakcji i niepotrzebnych kosztów (dodatkowe specjalistyczne badania, uzyskiwanie decyzji ustalających stan wód, sporządzanie aktów notarialnych z prawem pierwokupu „na wszelki wypadek”, sporządzanie dodatkowych dokumentów adresujących w/w ryzyka w ramach dokumentacji transakcyjnej), tam gdzie dałoby się tego uniknąć.
_______________________________
Autorem artykułu jest r. pr. Borysław Machczyński.
