Przy zawieraniu umów najmu komercyjnego, kwestia zastosowanie daty pewnej może stanowić istotny element negocjacyjny. Dlaczego?
Data pewna ma znaczenie w kontekście potencjalnej sprzedaży nieruchomości
Co do zasady, w razie zbycia nieruchomości, w której znajduje się lokal objęty umową najmu, nabywca:
- wstępuje w miejsce wynajmującego;
- może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Z perspektywy właściciela nieruchomości komercyjnych warto pamiętać, że umowa najmu zawarta:
- na czas oznaczony,
- w formie pisemnej,
- z datą pewną,
- przy jednoczesnym wydaniu lokalu najemcy,
ogranicza uprawnienia przyszłego nabywcy nieruchomości do wcześniejszego zakończenia stosunku najmu. W takiej sytuacji nabywca jest związany treścią umowy najmu aż do upływu okresu, na jaki została zawarta, chyba że strony rozwiążą umowę za porozumieniem.
Dla najemcy umowa najmu opatrzona datą pewną oznacza większą stabilność korzystania z lokalu, co często przekłada się na gotowość do ponoszenia nakładów inwestycyjnych lub zawarcia umowy na dłuższy okres.
W konsekwencji wynajmujący powinien ocenić, czy zależy mu na zapewnieniu najemcy maksymalnej trwałości stosunku najmu, gdyż może to wpłynąć na późniejszą elastyczność sprzedaży nieruchomości lub sposób prowadzenia negocjacji z potencjalnym inwestorem.
Znaczenie momentu nadania daty pewnej
Kluczowe znaczenie ma moment opatrzenia umowy najmu datą pewną. Aby wywoływała ona skutki wobec przyszłego nabywcy nieruchomości, data pewna musi zostać nadana przed sprzedażą nieruchomości. Późniejsze dokonanie takiej czynności nie pozbawi nabywcy prawa do wypowiedzenia najmu na zasadach ustawowych.
Podsumowując, data pewna:
- zwiększa pewność obrotu prawnego i utrudnia kwestionowanie daty zawarcia umowy najmu komercyjnego;
- może podnieść atrakcyjność nieruchomości dla najemców komercyjnych oczekujących stabilności;
- ogranicza możliwość wypowiedzenia najmu przez przyszłego nabywcę nieruchomości;
- wymaga od wynajmującego świadomego wyważenia korzyści i ograniczeń biznesowych związanych z jej zastosowaniem, szczególnie w kontekście potencjalnej przyszłej sprzedaży nieruchomości.
