Żądania „zakazanych” najemców
W naszej praktyce pracy dla właścicieli galerii handlowych obserwujemy lawinowy napływ pism od najemców objętych zakazami prowadzenia działalności. Najemcy Ci proszą wynajmujących, a czasem wręczę żądają od nich, podjęcia określonych działań (np. obniżki czynszu). W części tych pism pojawia się ultimatum: „w braku porozumienia wypowiemy umowę”. W związku z tym pojawia się pytanie, czy faktycznie możliwe jest wypowiedzenie umowy przez takich najemców w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego („kc”).
Ciąg zdarzeń
Zacznijmy od przypomnienia ciągu zdarzeń poprzedzających obecną sytuację:
- przełom lutego i marca – pojawiają się alarmistyczne informacje o epidemii i związanych, z nią zagrożeniach,
- marzec – Minister Zdrowia wydaje rozporządzenia zakazujące działalności części najemców w galeriach handlowych,
- początek kwietnia – wchodzi w życie tzw. Tarcza Antykryzysowa z koszmarnym do wykładania art. 15ze, który w okresie obowiązywania zakazów działalności wygasza (ale z możliwością „od-wygaszenia”…) zobowiązania stron najmów.
Artykuł 15ze
O jakości pracy legislacyjnej autorów artykułu 15ze powiedziano już tyle, że szkoda się powtarzać. Liczba niejasności w nim zawartych stwarza świetne pole do popisów interpretatorów w kancelariach i nie tylko. Polski Fundusz Rozwoju wydał „Przewodnik” ze swoją wykładnią, opatrując go przedmową i fotografią Premiera – zapewne dla dodania mu dostojeństwa, jednak polski system prawny nie przewiduje wykładni autentycznej delegowanej przez prawodawcę do spółki akcyjnej, nawet takiej, jak PFR, więc nie poprawiło to sytuacji, a wręcz przeciwnie – czy naprawdę spodziewamy się, że sędziowie – przynajmniej w części nie najprzychylniej nastawieni do rządu (oględnie mówiąc) będą się kierowali wykładnia promowaną przez organizację z rządem kojarzoną?
Życie nie znosi próżni, więc zaczęła się tworzyć jakaś praktyka (także z naszym – prawników – udziałem: dziesiątki godzin spędzamy ostatnio na analizowaniu, których najemców, za co, na ile, za jakie okresy (itd.) można fakturować). Można się jednak spodziewać, że drukarki sejmowe ruszą znowu, przepis się zmieni, a faktury wysłane do setek najemców będą znowu korygowane („znowu”, bo art. 15ze regulował okres sprzed swojego wejścia w życie). Ale to wątek do rozwinięcia przy innej okazji.
Podstawy wypowiedzenia?
W chwili wybuchu epidemii i zamieraniu ruchu w galeriach po obu stronach „frontu” (u najemców i wynajmujących) zespoły prawne dostawały gorączkowe zlecenia dotyczące analizy środków ewentualnie przysługujących najemcom. Najczęściej wskazywano instytucje niemożliwości świadczenia, wady prawnej oraz klauzulę rebus sic stantibus. Dwie pierwsze pozwalają w pewnych przypadkach na zerwanie umów, ostatnia – na wystąpienie do sądu o (m.in.) rozwiązanie umowy w przypadku, gdy z powodu nieprzewidzianej nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą. Na marginesie warto wskazać, że skorzystanie z tej ścieżki w przewidywanym czasie wydaje się iluzoryczne – przed sądami (już teraz skutecznie paraliżowanymi przez wymianę ciosów rządu, KRS, SN, TK, TSUE, stowarzyszeń sędziowskich, itd.) stoi tytaniczne zadanie uporania się nawałem spraw przerwanych przez epidemię, oraz sporów, które eksplodują, kiedy kurz po niej zacznie opadać. O tym, ile pracy będą miały sądy upadłościowe, nie ma co wspominać…
Czy regulacja Tarczy Antykryzysowej ma wpływ na możliwości skorzystania przez najemców z powyższych uprawnień?
Tarcza zawiesza możliwość wypowiedzenia
Niezależnie od naszej krytyki art. 15ze dostrzegamy jeden jego pozytywny aspekt dla naszych klientów (właścicieli galerii handlowych). Naszym zdaniem w czasie obowiązywania „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań z umów najmu możliwość skutecznego skorzystania przez najemców z instrumentów wskazanych wyżej, uległa znaczącemu ograniczeniu, o ile nie została w ogóle wyłączona.
Ponieważ to jest istota niniejszego tekstu, osoby zajęte ratowaniem swoich firm w czasie epidemii są zwolnione z dalszej lektury. Zainteresowanych (i prawników) – zapraszamy do kontynuowania.
Niemożliwość świadczenia
Art. 15ze „wygaszając” wzajemne zobowiązania stron stworzył sytuację prawną, w której trudno mówić o niemożliwości świadczenia wynajmującego. Kc definiuje zobowiązanie w art. 353 stanowiąc, że „zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić” oraz wyjaśniając, że „świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu”.
W konsekwencji wygaśnięcie zobowiązania wynajmującego oznacza, że nie jest on zobowiązany do spełniania świadczeń wynikających z umowy najmu (np. do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku), a najemca nie może spełniania tych świadczeń żądać.
W związku z powyższym, naszym zdaniem, w okresie „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań, wynajmujący nie ma obowiązku spełniania świadczeń wynikających z umowy. W konsekwencji to „wygaszone” świadczenie wynajmującego nie może stać się niemożliwe, a najemca nie może skutecznie zerwać umowy powołując się na częściową niemożliwość świadczenia wynajmującego, na podstawie art. 495 §2 kc.
Wada prawna
Najemcy są obecnie ograniczeni w korzystaniu ze swoich lokali, co w sytuacji braku art. 15ze mogłoby dawać ewentualną podstawę do wywodzenia, że wystąpiła wada prawna „uniemożliwiająca przewidziane w umowie używanie rzeczy”, która – w przypadku jej nieusunięcia „w czasie odpowiednim”, lub stwierdzenia, że nie da się jej usunąć (zob. art. 664 §2 KC) – mogłaby dawać argument za możliwością wypowiedzenia umowy.
Uważamy, że wynajmujący podejmując obronę przed wypowiedzeniem najmu przez najemcę mógłby podnosić, że obecnie (tj. w okresie „wygaszenia” zobowiązań) nie można mówić o „przewidzianym w umowie używaniu rzeczy”, bo postanowienia umowy najmu definiujące to używanie, które wchodzą w skład zobowiązań wynajmującego, zostały czasowo wygaszone.
Ponadto, opierając się na doświadczeniu innych krajów, oraz komunikatach przedstawicieli rządu, można rozsądnie oczekiwać, że gospodarka będzie stopniowo „odmrażana” i zakaz prowadzenia działalności przez najemców zostanie, w dającej się przewidzieć przyszłości, zniesiony. Wyraźnie wskazuje to na fakt, że nawet przy przyjęciu, że możemy obecnie mówić o wadzie prawnej lokalu, to wada taka nie jest nieusuwalna lub może zostać usunięta w „czasie odpowiednim” (obecne zakazy obowiązują ok. 1,5 miesiąca, co stanowi 2,5% okresu najczęstszych na rynku umów 5-letnich, oraz jedynie 1,25% umów 10-letnich).
Klauzula rebus sic stantibus
Przepis art. 15ze nie wyłącza możliwości powołania się przez najemcę na nadzwyczajną zmianę stosunków. Co więcej, ust. 4 tego przepisu stanowi, że „postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom (kc) regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
Nie jest jasne w jakim celu ustawodawca wprowadził ten ustęp. Próbując dokonać jego racjonalnej wykładni sądzimy, że jego celem jest podkreślenie, że strony nadal mogą domagać się aby sąd, na podstawie art. 357(1) kodeksu cywilnego zmienił wiążącą je umowę albo nawet ją rozwiązał, jeżeli spełnienie wynikających z niej świadczeń byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą.
Jednakże, także w tym przypadku, aby można było mówić o nadmiernych trudnościach albo rażącej stracie spowodowanych spełnieniem świadczeń zgodnie z umową to w pierwszej kolejności strona musi mieć w ogóle obowiązek spełnienia świadczenia. A skoro wzajemne zobowiązania stron i wynikające z nich świadczenia zostały czasowo wygaszone to obecnie Najemca nie ma obowiązku ich spełniania, a w konsekwencji nie musi się „trudzić” ich spełnianiem ani nie powinien ponosić z tego tytułu żadnych strat, nie mówiąc już o stratach rażących.
Być może ustawodawca uchwalając art. 15ze ust. 4, myślał raczej o sytuacji stron w okresie po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności w centrach handlowych kiedy to np. najemcy uznają, że otoczenie gospodarcze zmieniło się na tyle, że nie mają szans powrócić do prowadzenia zyskownej działalności w galeriach i spróbują doprowadzić do zmiany lub rozwiązania tych umów przez sądy. Tego wykluczyć nie można, jak to jednak zadziała w realiach po epidemii – trudno przewidzieć zwłaszcza w świetle sytuacji w sądach, opisanej powyżej.
Artykuł został opublikowany na łamach portalu internetowego dziennika Rzeczpospolita: https://www.rp.pl/Firma/304249926-Tarcza-antykryzysowa-zawiesza-kodeksowe-mozliwosci-wypowiadania-najmow-w-galeriach.html
Autorami artykułu są Adam Miłosz i Sławomir Lisiecki.
Powrót do bloga