W ostatnich dniach byliśmy świadkami decyzji Rządu dotyczących uwalniania kolejnych segmentów gospodarki, zamrożonej wskutek przeciwdziałaniu epidemii wywołanej przez koronawirusa. Wbrew wcześniejszym komunikatom rządzących o otwarciu centrów handlowych dopiero w III fazie odmrażania gospodarki, planowanej najwcześniej na drugą połowę miesiąca, najemcy otworzyli swoje lokale w galeriach już 4 maja 2020 r.
Na mocy Rozporządzenia Rady Ministrów z 2 maja 2020 r. zniesiono bowiem prawie wszystkie ograniczenia w prowadzeniu działalności najemców w centrach handlowych. Umowy najmu „odżyły”, a najemcy wyszli spod parasola ochronnego wynikającego z art. 15ze ust. 1 tzw. tarczy antykryzysowej.
Ostatnie dni to także czas, w którym właściciele i zarządcy centrów handlowych otrzymują od najemców nieobjętych już zakazami pisma deklarujące zakończenie stosunku najmu (wypowiedzenia, oświadczenia o odstąpieniu od umowy). Wśród podstaw prawnych takich pism królują:
- wada prawna przedmiotu najmu (art. 664 k.c.);
- tzw. następcza niemożność świadczenia (art. 495 § 2 k.c.);
- klauzula rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.).
Warto zatem zastanowić się, czy w obecnych realiach najemcom w ogóle przysługuje możliwość skutecznego wypowiadania umów najmu?
Wada prawna przedmiotu najmu
W świetle art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Podstawowym warunkiem skorzystania przez najemcę z możliwości wypowiedzenia umowy najmu jest powstanie wady prawnej przedmiotu najmu. Przez pojęcie wady prawnej kodeks cywilny rozumie m. in. ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą, wynikające z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
W zasadzie nie budzi wątpliwości teza, zgodnie z którą w zakresie ww. przepisu mieszczą się orzeczenia sądów powszechnych oraz decyzje wydane w postępowaniu administracyjnym. A contrario, „orzeczeniem” czy „decyzją właściwego organu” nie jest akt prawa powszechnie obowiązującego. Zatem uchwalenie poszczególnych rozporządzeń wprowadzających ograniczenia związane ze stanem zagrożenia epidemicznego i epidemii czy ustawowych przepisów tzw. tarczy antykryzysowej nie spowodowało, że lokale w galeriach handlowych zostały obarczone wadą prawną.
Nawet pomijając powyższe wnioski, niezbędną przesłanką do wypowiedzenia umowy byłaby (a) nieusuwalność „wady”, albo (b) jej nieusunięcie przez wynajmującego w „odpowiednim” czasie od zawiadomienia otrzymanego od najemcy. Trudno przekonująco bronić przesłanki (a) – skoro właśnie w poniedziałek „wada” się „usunęła” (zakazy działalności zostały zniesione). Trudno też bronić przesłanki (b) – po pierwsze najemcy z reguły nie wzywali wynajmujących do usuwania „wady”, a nawet jeśli wzywali, to ciężko argumentować, że czas „usunięcia wady” nie był „odpowiedni” – ok. 7 tygodni zakazów stanowiło ok. 3% najczęściej występującego w praktyce okresu najmu (5 lat).
Co zaś z wypowiedzeniami najemców doręczonymi wynajmującym po dniu wejścia w życie ww. Rozporządzenia z 2 maja 2020 r. w związku z wadą prawną przedmiotu najmu? Wobec zniesienia zakazu handlu w galeriach handlowych brak jest ograniczeń, które uniemożliwiałyby przewidziane w umowie używanie wynajmowanych lokali w rozumieniu art. 664 k.c., co dodatkowo uzasadnia bezskuteczność wypowiedzeń najemców opartych o tę podstawę prawną.
Tzw. następcza niemożność świadczenia
Przede wszystkim należy pamiętać, że aby najemca mógł skutecznie odstąpić od umowy na podstawie art. 495 § 2 k.c., częściowa niemożliwość świadczenia wynajmującego musiałaby mieć charakter trwały, a nie tylko przejściowy (który powodowałby np. odwleczenie w czasie wykonania zobowiązania). Zakazy handlu z góry miały charakter tymczasowy.
Dodatkowo – w czasie obowiązywania zakazów handlu nie tylko zobowiązania najemców zostały wygaszone na mocy art. 15ze, lecz także skorelowane z nimi wzajemne zobowiązania wynajmujących. Skoro w tym okresie wynajmujący nie byli zobowiązani do spełniania świadczeń wynikających z umowy najmu na podstawie ww. przepisu prawa, to wynikające z tych zobowiązań świadczenia nie mogły jednocześnie stać się niemożliwe do spełnienia w rozumieniu art. 495 § 2 k.c. (szerzej na ten temat pisaliśmy tutaj: https://www.rp.pl/Firma/304249926-Tarcza-antykryzysowa-zawiesza-kodeksowe-mozliwosci-wypowiadania-najmow-w-galeriach.html). Nie zapominajmy też, że przedmiotem zakazów było czasowe ograniczenie handlu detalicznego i prowadzenia działalności usługowej (czym wynajmujący w praktyce nie zajmują się), a nie wynajmowania powierzchni handlowej.
Z kolei po zniesieniu zakazów handlu ogólna przesłanka „niemożliwości świadczenia” straciła na aktualności. Od dnia wejścia w życie ww. Rozporządzenia najemcy nie tylko odzyskali możliwość, ale są zobowiązani zgodnie z zawartymi umowami najmu do prowadzenia działalności w wynajmowanych lokalach. Zatem także oświadczenia najemców o odstąpieniu od umowy najmu doręczone po tej dacie nie wywrą oczekiwanego przez nich skutku prawnego.
Klauzula rebus sic stantibus
Klauzula ta najbardziej ze wszystkich podnoszonych argumentów pasuje do aktualnej sytuacji rynkowej. Celem art. 3571 k.c. jest możliwość modyfikacji, a nawet rozwiązania umowy w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych, nieprzewidywalnych przy jej zawieraniu ryzyk i trudno odmawiać najemcom prawa wykazywania, że do nadzwyczajnej zmiany stosunków doszło. Jednak z przepisu kodeksowego wynika wprost, że takie wykazywanie musi się odbywać na drodze sądowej („sąd może (…) oznaczyć sposób wykonywania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy”).
A zatem: dopóki sąd w prawomocnym wyroku nie orzeknie o ewentualnej modyfikacji (rozwiązaniu) stosunku umownego łączącego strony, dopóty strony zobligowane są do wykonywania obowiązków kontraktowych.
W konsekwencji przepis ten nie może stanowić podstawy do skutecznego zakończenia umowy najmu na podstawie jednostronnego oświadczenia najemcy.
Co dalej?
Wobec powyższych wniosków można zastanawiać się nad dalszym rozwojem wypadków. Przy braku solidnych umownych przesłanek wypowiedzenia zastrzeżonych na rzecz najemców, większość wynajmujących nie uzna wypowiedzeń najemców za skuteczne. O ile strony nie dojdą do porozumienia, można spodziewać się eskalacji konfliktu: najemcy będą odmawiać płacenia czynszu (powołując się na wypowiedzenie umów), wynajmujący – kwestionując skuteczność wypowiedzeń – będą zapewne korzystać z gwarancji albo aktów poddania się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c. Być może rozpoczną się też procesy inicjowane przez obie strony (przez najemców – procesy o ustalenie, że najem został wypowiedziany, przez wynajmujących – o zapłatę należności umownych). Przy obecnym stanie sądów postępowania będą się ciągnąć, a na to nałoży się pewnie fala upadłości części najemców (których biznesy ucierpiały) oraz części galerii (które – pozbawione części wpływów z najmów – mogą mieć problemy z bieżącą obsługą zaciągniętych kredytów). Można zatem spodziewać się, że zamieszanie w świecie nieruchomości komercyjnych jeszcze potrwa.
Artykuł ukazał się na łamach portalu internetowego dziennika Rzeczpospolita: https://www.rp.pl/Firma/305089935-Tarcza-antykryzysowa-zniesienie-zakazow-w-galeriach-handlowych-a-wypowiadanie-umow-najmu.html
Autorami tekstu są Sławomir Lisiecki i Przemysław Własienko
Powrót do bloga