Gwarancja bankowa jest szczególnym rodzajem usługi bankowej (umową zawieraną wyłącznie z bankiem), który służy zabezpieczaniu wierzytelności. Znajduje ona zastosowanie także do umów najmu. Mechanizm gwarancji bankowej sprowadza się do tego, że bank – jako gwarant – zobowiązuje się wobec dłużnika (najemcy), do zapłaty sumy gwarancyjnej kontrahentowi dłużnika (tj. wynajmującemu), w przypadku gdy dłużnik nie wykona oznaczonego świadczenia na rzecz wynajmującego. Warunkiem wypłaty środków, a zatem skuteczności tej formy zabezpieczenia jest złożenie żądania zapłaty określonej treści i w określonej formie oraz ewentualnie spełnienie innych formalnych przesłanek.
Co powinna zawierać gwarancja bankowa, by działała niezawodnie?
Aby gwarancja bankowa stanowiła pewne i skuteczne zabezpieczenie płatności warto zadbać o uregulowanie kilku kwestii w samej umowie najmu.
Po pierwsze dobrze jest umieścić wzór gwarancji bankowej jako załącznik umowy najmu. Dostarczane gwarancje powinny być zgodne z tym załącznikiem. Ujednolicenie treści gwarancji przekazywanych przez najemców wpłynie na skrócenie czasu ich weryfikacji oraz żądania wypłat z gwarancji bankowych. Nie każdy wzór banku czy dłużnika jest korzystny dla beneficjenta gwarancji.
Dobry wzór powinien stanowić, aby gwarancja:
● prawidłowo oznaczała dane banku, najemcy i wynajmującego – błędy w tym zakresie mogą uniemożliwić wynajmującemu skorzystanie z gwarancji;
● prawidłowo oznaczała stosunek podstawowy, który gwarancja ma zabezpieczać (tj. umowę najmu) oraz kwotę gwarancji, termin ważności gwarancji, a także termin realizacji wypłaty;
● oznaczała formę (najlepiej wskazując kilka alternatywnych możliwości) złożenia żądania wypłaty oraz potwierdzenia oryginalności podpisów przedstawicieli wynajmującego – efektywność i szybkość korzystania z gwarancji bankowej zależna będzie od wskazanej formy (forma pisemna, forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym, komunikat SWIFT, etc.). Żądanie uznaje się za złożone w chwili jego wpływu do banku, a każda z dostępnych form ma swoje ograniczenia, które należy brać pod uwagę. Przykładowo wybór jedynie formy pisemnej (z nadaniem przesyłką pocztową na adres banku) może utrudniać jego terminowe złożenie, szczególnie gdy potrzeba skorzystania z zabezpieczenia pojawi się na krótko przed datą wygaśnięcia gwarancji. Uzupełnienia w tym zakresie dostarcza forma komunikatu w systemie SWIFT, chociaż jego odebranie ograniczone jest także czasem pracy banku i ewentualnymi usterkami pracy systemu;
● oznaczania treści żądania wypłaty – w praktyce banków najczęściej wymagane jest wyłącznie oświadczenie, że najemca nie wykonał zobowiązań z tytułu umowy najmu. Zdarzają się jednak postanowienia, które mogą zawężać sposób lub zakres naruszenia umowy stwierdzony w żądaniu wypłaty, co ogranicza także zakres zobowiązań, których wykonanie zostało faktycznie zabezpieczone. Przykładowo, jeżeli z treści gwarancji bankowej wynikać będzie, że można z niej skorzystać wyłącznie w wypadku naruszenia przez najemcę obowiązku zapłaty (czy zobowiązania o charakterze pieniężnym), to pojawi się problem przy chęci zaliczenia środków pieniężnych z gwarancji bankowej na depozyt (kaucję) na wypadek niedostarczenia przez najemcę nowej gwarancji tuż przed okresem jej wygaśnięcia;
● miała charakter bezwarunkowy – obowiązek wypłaty danej kwoty przez bank powinien być uzależniony jedynie od prawidłowego złożenia żądania wypłaty. Wypłata środków z gwarancji nie powinna wiązać się z koniecznością udowodnienia dodatkowych okoliczności (np. wezwania najemcy do zapłaty), lub dodatkowymi czynnościami wynajmującego (jak np. przedstawienie bankowi dodatkowych dokumentów, np. umownej najmu, faktur, etc.). Bank nie powinien badać stosunku podstawowego (tj. umowy najmu) i roszczenia ani co do zasady, ani co do wysokości. Należy wspomnieć, że banki oferują co prawda warunkowe gwarancje bankowe, jednak ich atrakcyjność dla wynajmującego jako zabezpieczenie jest odpowiednio mniejsza;
● była nieodwołalna i płatna na pierwsze żądanie – klauzule te wpływają na tzw. cechę nieakcesoryjności gwarancji bankowej, tj. jej niezależności od stosunku podstawowego (o czym w kolejnej części cyklu);
● zapewniała bezwarunkową przenoszalność praw z gwarancji bankowej – zastrzeżenie tej cechy zabezpiecza ewentualność sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu, w okresie gwarancyjnym;
● była niezależna od późniejszych ustaleń lub sporów stron umowy najmu – co oznacza m.in., że środki nie będą mogły być wpłacone przez bank na depozyt sądowy;
● wskazywała prawo polskie i jurysdykcję polskich sądów, jako właściwe – element ten nabiera szczególnego znaczenia, w sytuacji gdy gwarantem jest bank zagraniczny, który nie posiada swojego oddziału w Polsce;
● nie zawierała klauzul wyłączających obowiązek banku do wypłaty środków na wypadek upadłości albo restrukturyzacji najemcy.
Po drugie, postanowienie zobowiązujące najemcę do dostarczenia gwarancji bankowej powinno wskazywać także obowiązek jej odpowiedniego uzupełniania – tak wobec zmieniającej się wysokości opłat (np. w przypadku indeksacji czynszu), jak i przedłużania (jeśli zostanie ona udzielona na czas krótszy niż okres najmu).
Po trzecie warto zadbać o mechanizm dyscyplinujący najemcę do dostarczenia i przedłużenia gwarancji. W tym celu sprawdzi się kara umowna (płatna za każdy dzień zwłoki), a w skrajnych przypadkach – wypowiedzenie umowy najmu.
Na zakończenie należy pamiętać, że zgodnie z aktualną praktyką banków gwarancja wystawiana jest najczęściej na okres jednego roku. Nie obejmuje więc całego okresu najmu. Aby zabezpieczyć się na wypadek braku dostarczenia nowej gwarancji (bądź aneksu przedłużającego jej ważność) przez najemcę warto uregulować w samej umowie możliwość skorzystania z gwarancji bankowej przez wynajmującego i zaliczenia wypłaconych przez bank środków na depozyt. Dzięki temu płatności wynikające z umowy zostaną zabezpieczone na wypadek bierności najemcy.
Autorami są r. pr. Przemysław Własienko oraz apl. radc. Marta Gruszka.
Powrót do bloga