Problemy najemców w dobie pandemii

Rząd pomimo istniejących już w polskim prawie instytucji, które mogłyby być zastosowane pomiędzy przedsiębiorcami w tych wyjątkowych okolicznościach, wprowadził nowe, niekoniecznie korzystne z perspektywy wynajmujących regulacje.

Rok temu – handlowa apokalipsa na horyzoncie

Kilka miesięcy temu dzieliliśmy się naszymi przemyśleniami co do możliwości pojawienia się na polskim rynku handlowym zjawiska określanego za oceanem mianem „retail apocalypse”. Stawialiśmy wtedy pytanie, czy polskie sieci handlowe są przygotowane na tego rodzaju problemy, a właściciele polskich galerii handlowych – na problemy swoich najemców. W tamtym czasie jeszcze nie wiedzieliśmy, że rynek nieruchomości czeka dodatkowa trudność – zderzenie ze skutkami epidemii koronawirusa.

Dla przypomnienia, „retail apocalypse” to zjawisko opisane na gruncie rynku amerykańskiego, odnoszące się do wzbierającej fali upadłości sieci handlowych (np. Sears, Nine West, Toys „R” Us, Diesel) oraz masowego ograniczania działalności handlowej przez najemców galerii handlowych. Jak przewidywał Forbes, w 2019 roku miało zamknąć się ponad 6 tys. sklepów, a do końca 2026 roku ma ich zniknąć aż 75 tys. Jako główną przyczynę opisywanego zjawiska podaje się prężnie rozwijający się rynek e-commerce. Zgodnie z raportem przygotowanym przez Cushman&Wakefield, polski rynek handlu internetowego rośnie co roku o 18% procent i jest jednym z najprężniej rozwijających się rynków europejskich.

Trzy miesiące temu – odporność najemców?

Mając na uwadze, że każda upadłość, nawet małego najemcy, wywołuje po stronie wynajmującego zamieszanie i obawy co do możliwości wyegzekwowania zaległych czynszów, dalszego wynajęcia lokalu, niepewności prawnej w zakresie ruchomości najemcy pozostawionych w lokalu, szukaliśmy narzędzia, które pozwoliłoby na oszacowanie ryzyka kontraktowania w trudnych obecnie dla handlu czasach. Naszym celem było znalezienie funkcjonalnego i stosunkowo niedrogiego instrumentu, z którego mogliby korzystać wynajmujący np. przy decydowaniu, czy opłacalne będzie zawarcie umowy z danym najemcą, dorocznym sprawdzaniu standingu finansowego najemców, negocjowaniu umów (np. formy i wysokości zabezpieczeń czy mniej lub bardziej rygorystycznych podstaw wypowiedzenia umowy).

Znaleźliśmy i postanowiliśmy przetestować narzędzie, które pozwoliłoby oszacować standing finansowy operatorów handlowych, także tych należących do międzynarodowych sieci handlowych, a tym samym ocenić ich szanse na przetrwanie w trudnych ekonomicznie warunkach. Narzędzie, o którym mowa to tzw. „Z–score”. Został on opracowany dla amerykańskich spółek giełdowych przez prof. Altmana w latach 60. W wyniku badań porównawczych prof. Altman wybrał najbardziej przydatne wskaźniki do oceny przewidywanej zdolności płatniczej, a więc i symptomów zagrożenia upadłością i na tej podstawie stworzył model badania rentowności spółek.

Model Altmana stworzony został w celu badania spółek notowanych na giełdzie amerykańskiej, a więc nie dało się go prosto zastosować do warunków polskiego handlu. Skontaktowaliśmy się z autorem algorytmu i nawiązaliśmy współpracę z jego zespołem, który zmodyfikował metodologię tak, żeby mogła zostać zastosowana do mniejszych spółek europejskich. Efekty zastosowania „Z–score” na gruncie rynku polskiego wydawały się być obiecujące, wobec czego zamówiliśmy raport dotyczący stu popularnych najemców galerii handlowych w Polsce – od operatorów spożywczych, spółek odzieżowych po sektor HoReCa i drogerie.

Rezultaty były dla nas dużym zaskoczeniem – okazało się, że wielu najemców (także tych najbardziej znanych) uzyskało słabe, lub bardzo słabe wyniki. Było to na tyle zastanawiające, że uznaliśmy za konieczne dodatkowe konsultacje z zespołem profesora Altmana. Wyjaśnień części przypadków można szukać w strukturze kapitałowej (oddziały spółek zagranicznych często osiągają gorsze wyniki, niż matki). Wpływ może mieć także siła gospodarki – wynik poniżej 250 punktów, uznawany za powód do poważnego niepokoju w kraju o gospodarce w stagnacji, lub słabnącej – w Polsce (do tej pory uznawanej za gospodarkę w fazie rozwoju), może nie być wynikiem złym. Jednak nawet przy tych założeniach, wyniki badania dawały dużo do myślenia:

  • ok. 60% najemców badanych najemców osiągnęło wynik poniżej 250 punktów,
  • blisko 30% – poniżej 150 punktów,
  • co dziesiąty badany uzyskał wynik poniżej 50 punktów.

Wniosek nasuwający się z analizy powyższych wartości nie jest optymistyczny – nawet jeśli przy tak słabych wynikach najemcy funkcjonują przy gospodarczej „dobrej pogodzie”, to wydaje się, że przy złej koniunkturze, znaczna ich część może zatonąć.

Teraz – wirusowy cios

Mówiąc o niesprzyjających warunkach ekonomicznych, nie sposób nie nawiązać do bieżących wydarzeń – epidemii koronawirusa i jego niewątpliwie negatywnym wpływie na kondycję rynku handlowego. Nikt z nas nie jest dziś w stanie przewidzieć jak długo potrwa stan zawieszenia stosunków gospodarczych. Nawet przy dobrych wiatrach i założeniu, że z początkiem maja rządowe obostrzenia zostaną zniesione, słychać głosy z rynku, że branża handlowa odbudowywać będzie swój dawny potencjał co najmniej kilka lat. Zapewne część przedsiębiorców, ratując swoje biznesy, będzie zwalniać pracowników, co przyczyni się do zubożenia społeczeństwa, a tym samym zmniejszy siłę nabywczą konsumentów oraz spowolni odrodzenie się branży retail.

Dodatkowo, wydaje się, że dawne nawyki zakupowe ulegną zmianie. Część społeczeństwa zwyczajnie będzie się bała odwiedzać zatłoczone galerie handlowe, także wobec pojawiających się głosów, iż epidemia może na nowo dotknąć nas na jesieni. Kryzys w handlu tradycyjnym wywołany epidemią, przypuszczalnie jeszcze bardziej wzmocni silny już rynek e-commerce, co w konsekwencji może pogłębić zjawisko „retail apocalypse”.

Rząd pomimo istniejących już w polskim prawie instytucji, które mogłyby być zastosowane pomiędzy przedsiębiorcami w tych wyjątkowych okolicznościach, wprowadził nowe, niekoniecznie korzystne z perspektywy wynajmujących regulacje. Wydaje się, że tego rodzaju decyzje nie uwzględniają ani specyfiki branży ani kluczowych, mniej zauważalnych graczy na tym rynku, jak fundusze i banki finansujące działalność wynajmujących. Na dalsze rozdziały apokaliptycznej historii czekamy z niepokojem (podobnie, jak większość osób związanych z handlem w Polsce).


Artykuł został opublikowany na łamach portalu dziennika Rzeczpospolita: https://www.rp.pl/Firma/304179926-Koronawirus-problemy-najemcow-w-dobie-pandemii.html

Autorami tekstu są Magdalena Wierzbicka-Zagrajek i Sławomir Lisiecki.

Powrót do bloga