Nieruchomości komercyjne od zawsze stanowiły łakomy kąsek dla inwestorów, w ostatnim czasie odchodzą oni jednak od inwestowania w kury znoszące złote jaja, za które zwykle postrzegane były centra handlowe i biurowce, a inwestują swoje aktywa w nieruchomości magazynowe. Podstaw takiej sytuacji jest z pewnością wiele, jednak nie można pozostawić bez komentarza wydarzeń ostatnich kilkunastu miesięcy – epidemia COVID – 19 nie dość, że pozbawiła centra handlowe części wpływów z umów najmu, to niepewność co do dalszych losów epidemii a i kondycji finansowej najemców, obniżyła gwarancję zwrotu z inwestycji. To, co uderzyło w centra handlowe, napędziło rynek magazynowy – handel e-commerce i zapotrzebowanie na przestrzeń (szczególnie atrakcyjne w tym kontekście są „Small Business Units” – magazyny miejskie), wysoka stopa zwrotu oraz niższe koszty inwestycji w porównaniu do np. centrów handlowych – to wszystko skutecznie przyciąga polski i światowy kapitał. Niniejszy artykuł poświęcony został popularnemu na rynku trendowi rozbudowy parków magazynowych.
Pozwolenia
Rozbudowa polegać może zarówno na dobudowie nowych hal magazynowych, jak również rozbudowie istniejących budynków. Przepisy nie dają jasnej odpowiedzi na pytanie, czym właściwie jest rozbudowa obiektu budowlanego. Sięgając jednak do orzecznictwa, dowiemy się, że rozbudowa to powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowanie nowych elementów. Tak szeroka interpretacja przepisów, daje właściwie pewność, że każda próba rozbudowy hali magazynowej wymagać będzie pozwolenia na budowę, tak jak budowa budynku od podstaw.
W ramach planowanej inwestycji, w pierwszej kolejności sprawdzić należy, czy dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i czy pozwala on na zakres planowanych przez nas prac. Jeżeli tak, sprawa jest dość prosta – po spełnieniu ustawowych przesłanek, na podstawie MPZP inwestor występuje z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Z tą sytuacją najczęściej spotkamy się w przypadku magazynów miejskich, choć na uwadze należy mieć, że jedynie ok. 30 % obszaru Polski objęte zostało miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Sprawy komplikują się, jeżeli przedmiotowa nieruchomość nie została objęta MPZP (co dotyczy większości obszarów pozamiejskich). W takim przypadku, najpierw należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, a dopiero na jej podstawie pozwolenia na budowę. Ten proces będzie bardziej czasochłonny niż opisany w poprzednim akapicie proces uzyskiwania pozwolenia na budowę na podstawie MPZP, jednakże i w tym przypadku inwestycja może być realizowana z powodzeniem. Warto dodać, iż o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel gruntu, ale także podmiot zainteresowany dopiero jego nabyciem – w ten sposób można łatwo ocenić, czy potencjalna inwestycja będzie mogła mieć miejsce, a grunt wart jest zakupu. To istotne w sytuacji, kiedy inwestor zainteresowany jest rozbudową parku o sąsiednie działki.
W kontekście pozwoleń warto mieć na uwadze formę nabycia nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestor zakupił nieruchomość poprzez asset deal (transakcja zakupu gruntu) – nie korzysta on z tzw. sukcesji uniwersalnej, a więc musi zadbać, aby dotychczasowe pozwolenia dotyczące nieruchomości zostały na niego przeniesione (np. decyzja o warunkach zabudowy). Inaczej jest w przypadku nabycia poprzez share deal, tj. zakup spółki posiadającej nieruchomość – tu inwestor staje się stroną wszystkich dotychczasowych decyzji wydanych na rzecz poprzedniego właściciela (np. zakup nieruchomości z już wydaną decyzją WZ skraca czas inwestycji, gdyż inwestor może do razu wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę).
Generalny wykonawca i umowa o roboty budowlane
Po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń, kolejnym krokiem zmierzającym do rozpoczęcia inwestycji jest wybranie generalnego wykonawcy i zawarcie z nim umowy o roboty budowlane. Staranny wybór generalnego wykonawcy i dobra umowa o roboty budowlane może uchronić inwestora od szeregu problemów, w tym największego – ryzyka opuszczenia placu budowy przez wykonawcę. Warto przede wszystkim zadbać, aby generalny wykonawca był podmiotem stabilnym finansowo i dawał należyte zabezpieczenie wykonania umowy. Podmiot dający rękojmię należytego wykonania inwestycji, to jedno. Zadbać należy także o treść łączącej strony umowy – nie od dziś wiadomo, że umowa pisana jest na złe a nie dobre czasy.
Wśród środków zabezpieczających wykonanie umowy przez generalnego wykonawcę są przede wszystkim gwarancje bankowe. Im wyższa kwota zabezpieczenia, tym oczywiście lepiej dla inwestora. Gwarancja bankowa jest najbezpieczniejszym środkiem zabezpieczającym, nie decydujmy się na zawarcie umowy z podmiotem, który nalega na przedstawienie wyłącznie gwarancji ubezpieczeniowej. Egzekwowanie gwarancji bankowej jest niezależne od postanowień umownych (bank nie może uchylać się od wypłaty powołując na umowę), oraz od sytuacji wykonawcy (np. upadłość), a więc daje inwestorowi duże poczucie bezpieczeństwa i egzekwowalności należnych mu kwot, np. z tytułu kar umownych.
Warto także uregulować kwestię rozliczeń w taki sposób, żeby dokonywać płatności za konkretne, wykonane etapy prac. Dzięki takiemu rozwiązaniu inwestor ogranicza niebezpieczeństwo wydania środków przeznaczonych na prace, które nie zostaną w rzeczywistości wykonane.
Dodatkowo, w celu ochrony własnych interesów należałoby przewidzieć w umowie podstawy wypowiedzenia, które umożliwią szybkie usunięcie wykonawcy z placu budowy w przypadku jego problemów, w tym w szczególności finansowych. Przepisy upadłościowe zakazują zrywania umów w przypadku ogłoszenia upadłości lub złożenia wniosku o jej ogłoszenie, tak więc istotne jest bieżący monitoring postępu prac na budowie, a także dbałość o kwestie zarządzania roszczeniami.
Co z dotychczasowymi najemcami?
Wyobraźmy sobie sytuację, w której jesteśmy najemcą kilku tysięcy metrów kwadratowych hali magazynowej. W budynku obok rozpoczął się proces rozbudowy, a na sąsiedniej działce wynajmujący rozpoczął budowę nowej hali magazynowej. Codzienność stanowią hałasy, utrudniony dojazd do hali, zaniki prądu oraz zanieczyszczenie działki wokół naszego budynku. Brzmi jak nadchodzące roszczenia najemcy…?
Przed rozpoczęciem budowy mogącej negatywnie wpłynąć na korzystanie z przedmiotu najmu przez dotychczasowych najemców budynków znajdujących się wokół inwestycji, należałoby zaudytować ich umowy najmu. Najemcy, oprócz roszczeń wynikających z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa, jak np. wypowiedzenie umowy z uwagi na wady zagrażające życiu lub zdrowiu, zwykle przysługują roszczenia umowne na wypadek ograniczonego lub utrudnionego korzystania z lokalu, np. obniżka czynszu, kary umowne, czy w najgorszym wypadku prawo do wypowiedzenia umowy.
Już na etapie planowania inwestycji, warto zarządzić tym ryzykiem, wliczyć potencjalną wartość takich roszczeń w koszty inwestycji. Dobrym rozwiązaniem może być także zawarcie z najemcami dodatkowych porozumień lub aneksów do umów, jeszcze przed rozpoczęciem budowy, w przedmiocie ograniczenia potencjalnych roszczeń i zmniejszenia ryzyka po stronie wynajmującego.
Jednak sama rozbudowa parku logistycznego może też przynieść dotychczasowym najemcom korzyści – w związku z powiększeniem powierzchni wynajmowalnej (GLA) ich udział w kosztach wspólnych, liczony zwykle wg proporcji przedmiotu najmu w stosunku do całego GLA, zmniejszy się, a więc roczna opłata z tytułu service charge może ulec obniżeniu.
Boom inwestycyjny
Ostatnie kilkanaście miesięcy to swoisty boom na rynku inwestycji magazynowych – obecnie w Polsce istnieje już ok. 22 mln metrów kwadratowych przestrzeni magazynowej, a powierzchnia ta wciąż nie zaspokaja potrzeb rynku. Przy obecnym zapotrzebowaniu na przestrzeń magazynową, z pewnością wielu właścicieli nieruchomości zdecyduje się na rozbudowę istniejących budynków lub dobudowę kolejnych. Z inwestycją tej skali wiążą się różne ryzyka – część z nich, przy pomocy dobrych doradców, może zostać zniwelowana już na etapie przygotowawczym.
Autorami tekstu są Magdalena Wierzbicka-Zagrajek i Sławomir Lisiecki. Artykuł ukazał się na łamach magazynu Eurologistics 11 stycznia 2022 r.
Powrót do bloga