Zabezpieczenie umowy najmu za pomocą gwarancji bankowej zakłada zlecenie przez najemcę udzielenia tej gwarancji, oraz dostarczenia dokumentu gwarancji do wynajmującego. Niewykonanie tych obowiązków powinno wiązać się z określoną sankcją umowną dla najemcy tak, aby istniał mechanizm dyscyplinujący najemcę do ich wykonania. Obok prawa do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym istnieje możliwość zobowiązania najemcy do dostarczenia gwarancji bankowej pod rygorem zapłaty kary umownej, mimo że kwestia ta budzi wątpliwości doktryny i orzecznictwa.
Jedna z wątpliwości dotyczyła faktu, iż obowiązek dostarczenia zabezpieczenia wynajmującemu nie stanowi jednego z zasadniczych świadczeń umowy najmu, a jedynie świadczenie poboczne[1]. Została ona rozstrzygnięta m. in. w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 26.10.2017 r., XV Ca 956/17 (LEX nr 2488939), w którym stwierdzono, że:
„Można przy tym obwarować karą umowną niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez dłużnika określonego umownie obowiązku, który nie należy do obowiązków podstawowych, przedmiotowo istotnych (…).” który to pogląd należy uznać za aktualnie dominującą linię orzeczniczą.[2]
Kolejna, poważniejsza wątpliwość wynikała z faktu, że w świetle art. 483 k.c. kara umowna może zostać zastrzeżona wyłącznie na okoliczność braku lub nienależytego spełnienia świadczenia niepieniężnego. W przeciwnym wypadku kara umowna nie zostanie ważnie zastrzeżona. Źródłem problemu jest charakter obowiązku dostarczenia gwarancji bankowej przez najemcę, który nie był jednoznacznie oceniany przez sądy.
Umowa gwarancji zobowiązuje bank do zapłaty beneficjentowi określonej kwoty, niewątpliwie wiąże się ona zatem ze świadczeniem pieniężnym. Nie można jednakże pominąć faktu, że to bank, a nie najemca jest podmiotem obowiązanym do zapłaty. Zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa, zapłata środków z tytułu gwarancji stanowi świadczenie własne banku, nie jest zaś świadczeniem najemcy, które bank wykonuje w jego imieniu, mimo, że rozliczenie korzyści majątkowej następuje pomiędzy stronami stosunku podstawowego.[3] Najemca w umowie najmu zobowiązuje się do doprowadzenia do powstania określonego zobowiązania między bankiem a wynajmującym i do dostarczenia dokumentu o określonej treści; tak określone zobowiązanie trudno scharakteryzować jako pieniężne.
Niezależnie od powyższego, część sądów opowiada się za stanowiskiem, jakoby dostarczenie gwarancji bankowej było świadczeniem pieniężnym, zatem kara umowna nie może zostać zastrzeżona w sposób ważny – tak przyjął między innymi Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 stycznia 2022 r. sygn. akt X GC 638/21. Rozstrzygnięcie to nie znalazło jednak poparcia sądu drugiej instancji, który w sposób jednoznaczny wypowiedział się o ważności kary umownej w omawianym przypadku.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 28 października 2022 r., I AGa 118/22:
Zarówno z treści żądania skierowanego do pozwanego, a związanego z ustanowieniem gwarancji bankowej, jak i z samej gwarancji bankowej nie wynika, aby dłużnik – pozwany miał wykonać świadczenie pieniężne. Wręcz przeciwnie, świadczenie pieniężne, o ile kiedykolwiek byłoby spełnione, wykonać miał bank, a nie pozwany. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek nieprzedłożenia gwarancji bankowej nie może więc być utożsamiane z brakiem spełnienia przez pozwanego świadczenia pieniężnego, gdyż w świetle art. 81 ust. 1 prawo bankowe to nie pozwany był zobowiązany do świadczenia pieniężnego, a bank.
Powyższe rozstrzygnięcie daje jednoznaczną odpowiedź na dotychczasowe wątpliwości i przekonuje do stosowania kar umownych za brak dostarczenia gwarancji przez najemcę, co dodatkowo zabezpiecza interes wynajmujących.
Autorami są r. pr. Przemysław Własienko oraz apl. radc. Marta Gruszka.
CZĘŚĆ 1. serii o gwarancjach bankowych – przeczytaj tutaj.
CZĘŚĆ 2. serii o gwarancjach bankowych – przeczytaj tutaj.
[1] Zob. Wyrok Sądu Najwyższego z 19.12.2000 r., V CKN 171/00, LEX nr 52662, Wyrok Sądu Najwyższego z 13.06.2008 r., I CSK 13/08, LEX nr 637699, Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 26.03.2015 r., II C 1421/14, LEX nr 1841867, Wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z 22.09.2016 r., I Ca 293/16, LEX nr 2139999.
[2] Por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2021 r., III CZP 26/21, OSNC 2022/7-8/70, LEX nr 3268887, Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 10.10.2016 r., XIII Ga 241/16, LEX nr 2146617, Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z 4.02.2016 r., IV GC 1144/11, LEX nr 2009947, Wyrok Sądu Najwyższego z 28.05.2014 r., I CSK 345/13, LEX nr 1532768, etc.
[3] Wyrok SA w Poznaniu z 30.04.2021 r., I AGa 222/20, LEX nr 3197232.
Powrót do bloga